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　　《北京市物业管理条例》将于2020年5月1日施行，此条例的出台对于物业费的制定标准、收取方式、使用用途等均有规定，成功解答了关于物业费的“哲理问题”：我是谁？我从何处来？应向何处去？

　　“取之于民，用之于民”

　　物业费一般是指物业产权人、使用人委托物业公司对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十八条和第六十一条的规定，业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理，委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。

　　不管自行管理还是委托他人，业主都应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额缴纳物业费。实践中，业主往往可以成立业主大会，通过业主委员会与物业费打交道。

　　实践中，物业费的收取分为两个阶段，在建设单位销售房屋前，此时应当由建设单位承担前期物业服务责任，由其选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年；在建设单位销售房屋后，前期物业服务合同期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。

　　值得一提的是，在即将施行的《北京市物业管理条例》中，对于因为业主大会、业主委员会缺失或者不能正常运行状态下的一些小区可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建成立临时性、过渡性机构——物业管理委员会，它也可以履行业主委员会的相应职责。

　　收取办法：市场调节＋适时调整

　　按照基础条件、公共秩序维护、保洁服务、房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务等因素，物业费一般可以分为四级，每个级别的收费标准因地区而有所不同。

　　此前根据《北京市物业服务收费管理办法》，北京市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价，而根据即将施行的《北京市物业管理条例》的规定，小区物业费的收取是通过市场予以调节并适时调整，在进一步明确了物业管理行业协会监测及公开价格信息的职责之后，可以保证物业定价的合理、透明。此规定一方面减少了业主心中对于收费机制的疑问，另一方面由于服务质量将成为物业费高低的主要因素，也能督促物业公司提升服务质量。

　　无理拒交物业费

　　可能会上失信名单

　　根据《北京市物业管理条例》第七十二条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

　　并且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　因此如果物业公司提交证据表明自己已经依照合同或其他规定提供了服务，而业主以外出不在、房屋闲置或不需要使用公共电梯暖气等理由无理拒交物业服务费或者要求给与优惠时，此类诉求或抗辩一般不会得到支持。

　　正当理由可拒交物业费用

　　为了合理分配业主与物业公司之间的权利义务，并不是所有的物业费都应由业主负责承担。

　　根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十二条的规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　结合此前国务院发布的《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　从以上条款可以看出，业主交纳物业费应从开发商通知业主收房之日或物业实际交付房屋之日开始计算，如果开发商尚未出售房屋或物业有延迟交房的情况，在这段时间内业主有权不缴纳物业费。

　　此外根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。