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　　原标题：京法巡回讲堂 | 商业楼宇租赁不可不知的五件事儿~

　　近日，北京朝阳法院望京法庭的法官及法官助理走进望京SOHO开展普法宣传进楼宇活动。结合辖区企业关注的问题普及商业楼宇租赁的相关法律知识。交流座谈，为进一步提升司法服务能力向辖区企业提供精准化司法服务。望京法庭法官及法官助理，一行9人前往望京SOHO与北京望京搜候房地产公司团队工作人员进行了座谈。重点了解企业基本情况及运营中关注的法律问题，结合审判实践，分析研讨并提出可行建议。座谈结束后，带着企业商户关注的实务问题，望京法庭的法官助理就商业楼宇租赁合同进行了深入讲解。针对商业楼宇内商户流动性大，租赁合同易产生纠纷，法官助理魏慧彪、吴青沛、赵洪方提醒广大租户，商业楼宇租赁要注意以下几点：

　　用租赁房屋办理证照事项，合同中应该怎么约定呢？

　　《中华人民共和国合同法》及最高院相关司法解释并无明确约定，办理证照的事项属于合同附随义务，当事人意思自治约定具体权利义务如何履行即可。

　　1、合同约定要尽量详细，参照房屋买卖合同，将所需要提供的房产证等材料表格式罗列，对于不同履行阶段的具体内容，设定具体由谁履行、履行哪些义务等，并设定期限及法律后果或免责条款，防止互相扯皮、推诿。

　　2、在合同履行过程中，留存行政机关书面通知书及前往相应行政机关办理的相关证据，以及与合同相对方就证照办理事项的沟通记录，以此，证明履行合同及磋商、催告过程。

　　3、对于证照办理出现纠纷的，尽早解决为上策，切勿一拖再拖，防止双方损失扩大。

　　合同签订后，交房、验房时该注意些什么？

　　合同签订之后，一般的处理规则即：有合同约定，依照合同约定履行；没有合同约定的按照法律规定履行；没有法律规定的，参照交易习惯、行业规则履行。商务租赁中，进行交房、验房时的物品处理往往引发僵局，就此，法官提示：

　　1、双方应充分运用照片、视频等方式记录房屋重点位置的初始状态，保存证据，防止交接时产生纠纷；

　　2、承租人应当要求出租人提供房产证或同意转租证明；

　　3、出租人要谨慎选择自行处理承租人的遗留物品，应尽量遵照优先协商为主，代为保管为辅的原则进行。

　　如何有效主张违约金？

　　一般而言，违约金的认定应遵循“填平原则”，以弥补实际损失为目的，兼顾惩罚性。

　　1、针对不同履约情况、事项分别约定违约金，并明确违约金起算的时间节点。

　　2、违约金一定要计算清楚，如果按日计算的违约金，最好附计算明细、清单及相应合同条款。

　　3、违约金应当以实际损失为基础，对于违约金过高的释明，可以申请酌减。

　　诉讼中主张租赁合同无效，可以吗？

　　合同的订立以合同相对方真实意思表示为基础，审判中，诉讼中多有当事人一方主张租赁合同无效的情形。对此，法官提示：一方面，合同无效不要随便主张，合同无效必须遵循法律的明确规定。例如房屋没有产权证、没有竣工验收或消防验收，均不是合同无效的事由。另一方面，合同无效不代表免责，针对具体案件，需按照双方过错分担损失。

　　纠纷已经发生，要怎么做才能快速推进诉讼？

　　诉讼流程要谨记。立案阶段，需要确定原、被告主体是否适格、起诉状书写是否规范、法律要件是否齐全、内容详略是否得当等；审理阶段，庭审过程中，要注意法官的提问，法庭辩论要补要点，简要总结庭审发言。领取判决书要记录领取时间，计算好上诉期，按期上诉，并按照对方当事人数量准备副本；执行阶段，未上诉的一审裁判文书生效后联系承办人开具生效证明，持生效证明及裁判文书副本原件到相应的执行部门申请执行。

　　讲解了专业法律知识，普法小分队步履不停。他们走上街头向现场群众发放了《北京市朝阳区人民法院诉讼指南》宣传折页。针对诉讼流程及诉讼风险，对现场群众进行悉心解答和指导引导群众理性维权。