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北京市大兴区人民法院“以房抵债”典型案例新闻发布会

本站发表时间:[2018-10-12] 来源:首都政法综治网 作者:


[video:20181009_大兴法院以房抵债案例新闻通报会_法院]

10月9日,北京市大兴区人民法院召开新闻通报会,就“以房抵债”类案件的审理情况及有关典型案例进行了通报。记者在会上了解到,近三年来,大兴法院共受理以签订房产买卖合同作为民间借贷的担保类纠纷案件52件,2016年共受理23件,2017年共受理17件, 2018年截至8月31日,共受理12件。

我国法律禁止约定到期不能还款以抵押财产直接抵债,但实践中,为了规避法律,出借人往往要求借款人在签订借款合同时,再同时签订一份房屋买卖合同,即将借款人所有或者有权处分的房屋出卖给出借人,如借款人到期不能还款,双方即履行房屋买卖合同,由借款人将房屋出卖给出借人。通过总结,大兴法院发现“以房抵债”类案件主要有在借款同时签订房屋买卖合同作为担保、借款合同到期之后签订以房抵债协议、借款同时出具卖房公证委托书三种类型。

大兴法院开发区法庭副庭长时亚东介绍,由于近年来房价增长迅速,有的出借人临界还款期限时故意躲避,恶意造成借款人到期无法还债的事实。有的出借人获得售房委托书之后,与买房人恶意串通、低价转让,买房人购买后,立即出售变现,使得借款人遭受极大损失。“以房抵债”存在很大的风险。

此外,有的借款方同一伙人“分身”为出借人、出售房屋的委托代理人、买受人甚至还有连环转让的后手买受人几个主体。这些委托手续及售房交易从表面上看均具备完备的买卖合同、转款记录等手续,用于伪装成真实的房屋买卖,以应付法院的审查。在庭审时,原本的房主也就是借款人经常会咬定“代理售房人”和买房人是恶意串通,但作为借款人,并没有参与到房屋的后续交易中,难以抓到虚假交易中的把柄,维权难度大,很多当事人因证据不足而败诉。

对此,法官提示:民间借贷中,以买卖合同的形式提供财产担保的,在借款人履行还款义务后,即可以解除买卖合同,不需要再回购;以房屋担保,并进行公证委托这种方式风险极大,如果确有需要,与受委托人签署委托合同时应明确出售房屋的款项应先支付给委托人等等,发生纠纷后可以依据委托合同起诉受委托人。

如果借款人想要证明房屋买卖合同无效,需证明以下几点:一是此房屋买卖非其真实意思表示,可通过借条、银行转账凭证、还款记录等证明此房屋买卖的背景是民间借贷。可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的出借人关系密切等;二是买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益,如房价明显低于市场价(低于市场价的70%)等。买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等等。

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    [供稿单位:] [责任编辑:冯蕊]
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