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　　案例一：老年人应谨慎处置房产,切忌签署不了解的文书

　　【案情回顾】

　　65岁的付女士、69岁的王先生系夫妻，育有一女小王。夫妻二人在朝阳区双井东院有一处房产（以下简称涉案房屋）并居住在其中，产权登记在付女士名下。

　　2013年1月28日、2月22日，小王两次向崔先生借款，金额为130万、20万，双方签订借款合同，作为父母付女士、王先生同意对上述借款承担连带还款责任。

　　首次借款当日，付女士、王先生为崔先生的朋友陈先生出具委托书，声明自愿委托其办理涉案房屋提前偿还银行贷款、解抵押登记、签订买卖合同、办理产权过户登记、代缴相关税费、收取售房款等相关事宜。该委托书经北京市某公证处公证。

　　2013年5月21日，陈先生代付女士与段女士签订房屋买卖合同，以150万元的价格将涉案房屋出售给段女士。段女士称购房款150万元分两次支付给陈先生，均系现金给付，且称因家中有现金，故无任何提款记录。段女士称与崔先生不相识，至法院诉讼才得知此人，并得知崔先生与小王之间的借款关系。段女士又称购房前曾实地查看涉案房屋，并称崔先生曾委托中介出售房屋，系中介带其看房，崔先生到庭作证时称未参与涉案房屋出售过程，未委托中介售房。

　　2013年7月9日，段女士再次将涉案房屋出售给谭某，合同约定价款为150万元。段女士称，实际成交价格为165万元。合同签订当日，段女士银行账户内进账155万元，段女士称另有10万定金。上述155万进账后，当日及次日，其中150万元先后分四笔转回给了崔先生。对此，段女士称，该款项系委托他人理财。

　　段女士购房后，并未实际控制房屋，房屋出售给谭某后，由谭某自行带人收房。据付女士夫妇讲，其二人在涉案房屋居住至2013年6月底，此后因谭某找了10余人强行拆除防盗门，报警后警方要求当事人自行解决，故无奈搬走。

　　因认为债权人崔先生、代理人陈先生和购房人段女士恶意串通，未经同意擅自以不合理的低价将涉案房屋过户至段女士名下，损害合法权益，付女士夫妇将代理人陈先生、购房人段女士诉至我院，要求确认涉案房屋出售给段女士所签署的存量房房屋买卖合同无效，并主张按照房屋市场价值赔偿差价损失85.62万元。

　　陈先生、段女士对付女士夫妇的主张不予认可，否认存在恶意串通，并称房屋销售价格高于政府指导价，系正常交易。

　　案件审理期间，我院委托的房地产评估机构对2013年5月即房屋交易时涉案房屋的市场价格进行评估，鉴定结果为235.62万元。

　　我院经审理认为，陈先生作为受托人，应当秉承全面维护委托人利益的原则处理委托事务，且应将处理委托事务取得的财产转交委托人。然而，陈先生在实际处理委托事务的过程中，仅考虑并非其委托人的崔先生的债权实现，以过分低于市场价的价格出售涉案房屋，严重损害委托人付女士、王先生的利益；且陈先生亦未将售房款交予委托人。因此，认定陈先生在售房过程中存在故意损害委托人利益的行为。

　　段女士与陈先生之间所谓150万元的款项往来，无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证；而在再次出售涉案房屋的过程中，买受人付款后段女士却刚好将150万元转至崔先生账户，该转账事实，可否定段女士关于在诉讼前不认识崔先生的陈述。另，段女士在购买房屋后未曾实际控制涉案房屋即将房屋转售他人，并让买受人自行接收房屋，该情形违反正常交易习惯。

　　综合以上种种，认定陈先生在接受付女士夫妇委托后，与段女士恶意串通，就涉案房屋通谋虚假签订所谓房屋买卖合同，并将房屋转移登记至段女士名下；段女士在此过程中并未进行真实交易行为，既未真实支付交易价款，亦未取得对房屋的实际占有；此后，段女士又将房屋转移登记至谭某名下，并以所得款项抵偿付女士女儿对崔先生所负债务。我院认为陈先生代理付女士与段女士签订的房屋买卖合同，系与段女士通谋的虚假意思表示，且双方存在恶意串通损害付女士夫妇利益的行为，该合同应属无效；现涉案房屋已登记至谭某名下，付女士、王先生有权要求其二人就该损害事实予以赔偿。

　　2014年10月，我院作出一审判决，确认陈先生代理付女士与段女士就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，判令陈先生、段女士赔偿付女士、王先生经济损失85.62万元。因不服一审判决，陈先生提起上诉，2015年2月，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　【法官释法】

　　房产通常是老年人辛苦一生积攒的重大财产，是老年人安享晚年的重要保障。该案例警示我们，特别是中老年人在处分房产时应格外审慎。如确需对房产进行处分，最好提前与家人、子女协商，必要时咨询相关专业人士，了解交易风险、市场行情及相关手续的办理情况，仔细阅读签署的书面文件内容，充分理解条款内容及法律意义，审慎评估相关风险后再行办理。切忌随意签署不充分了解内容和法律后果的文件。另外，一旦发觉合法权益受损，应及时采取维权手段，通过诉前或诉讼保全，冻结房屋权属登记手续，避免因时间拖延，房屋发生新的流转导致维权成本增加。

　　案例二：老年人投资理财需谨慎，切勿盲目贪图高息高利

　　【案情回顾】

　　2012年初，郑某计划成立投资公司用于吸收社会资金投资项目。为了规避法律风险，郑某向刘某说明意图，承诺高额回报，由刘某担任公司法定代表人、董事长并出面注册成立公司。刘某通过非法中介，利用虚假的注册资料于2012年5月注册成立了北京中盛恒通投资管理有限公司（以下简称中盛恒通投资公司），租用位于亦庄经济开发区贵园东里某室的房屋（后迁至瑞森国际大厦某室）作为办公场所。郑某担任公司副董事长、总经理，系公司实际控制人，控制公司经营决策、人事任免和财务收支。刘某是挂名的公司法定代表人，按郑某指示行事。

　　中盛恒通投资公司成立后主要活动是以高息为诱饵，在社会上进行非法集资。为了骗取投资人的信任，对外宣传公司拥有露天煤矿、沿海航运、仓储中心、养殖场、酒店等产业；公司养殖毛驴后提取驴精液卖给制药厂制造治癌药“精苓消瘤口服液”，用驴皮制阿胶收益巨大等。实际上，该公司既没有煤矿、海运、仓储中心等产业，也没有与任何厂家签订驴精液、驴皮的销售合同。所谓的抗癌药“精苓消瘤口服液”没有取得国家的生产许可。

　　2013年4月15日，66岁的赵先生与中盛恒通投资公司签订《借款协议》，约定中盛恒通投资公司为开发扩大旗下养驴场建设规模，向赵先生借款1万元；借款期限12个月，前11个月每月支付赵先生200元，最后一月中盛恒通投资公司一次性归还本金1万元；中盛恒通投资公司有义务按期足额向赵先生还款，如有违约，每逾期一日，须向赵先生支付借款金额的千分之二作为违约赔偿金。赵先生如约支付借款1万元，后赵先生发现中盛恒通投资公司关门，投资款无法取出。

　　2015年8月11日，湖南省常德市中级人民法院作出刑事判决书，认定郑某、刘某等人成立中盛恒通投资公司，在未取得经营银行业务资格的情况下，通过发传单、召开联谊会、组织免费旅游参观等方式向社会公开宣传，以借款投资冀州驴场等项目的名义，承诺在一定期限内还本付息，向社会公众吸收资金，扰乱金融秩序，其行为已构成非法吸收公众存款罪。

　　2016年5月，赵先生将中盛恒通投资公司诉至我院，要求该公司偿还借款本金并支付违约金和利息。

　　裁判结果

　　我院经审理认为，民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。本案中，根据湖南省常德市中级人民法院的刑事判决书及江苏省常州市公安局天宁分局的立案侦查情况，本案涉及的民间借贷行为涉嫌非法集资犯罪，故应裁定驳回赵先生的起诉。

　　2016年8月，我院裁定驳回了赵先生的起诉。裁定作出后，双方均未上诉，裁定一审生效。

　　【法官释法】

　　非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。从事非法集资犯罪活动的嫌疑人通常以编造虚假项目、进行虚假宣传、承诺高额回报等方式吸引款项，上述公司往往租用高档写字楼，迷惑投资人使其认为公司具备雄厚的经济实力，并通过召开联谊会、发放礼品、组织免费旅游参观等方式获取投资人的信任。老年人大多存有积蓄，并容易受短期利益的诱惑，很容易成为非法集资活动的目标。老年人在投资理财时，应保持清醒的认识，切勿贪图高息。

　　案例三：老年人旅游应选择正规机构，莫轻信销售人员的口头承诺

　　【案情回顾】

　　2012年9月5日，62岁的蒋先生与乐途晟鑫国际旅游文化（北京）有限公司（以下简称乐途晟鑫旅游公司）签订《四年期贵宾会员合同书》并支付价款9600元。《四年期贵宾会员合同书》约定：蒋先生享有为期四年的贵宾会员资格；在有效期内拥有8天7晚公寓房间的免费住宿权；有效期内可自由购买乐途晟鑫旅游公司合作公司的特惠精选假期及产品；出行前可享受免费度假信息咨询服务，并根据家庭特点和需求，指定私人度假计划；享有旅游行程项目（活动）提前预定及贵宾会员折扣服务等。合同注明行使会员权益只需拨打客服电话，包括提出住房预定申请或购买特惠精选假期和特惠游。

　　蒋先生主张在缔约前，乐途晟鑫旅游公司告知其“主要推广纽约交易所上市企业温德姆集团（WyndhamWorldwide）及旗下的rci会员的推广”。乐途晟鑫旅游公司网络资料亦显示：乐途晟鑫旅游公司主要推广纽约交易所上市企业温德姆集团（WyndhamWorldwide）及旗下的rci会员的推广，WyndhamWorldwide是全球最大的旅游产业集团之一，旗下包括温德姆酒店集团（Wyndham Hotel Group），温德姆度假交换和租赁（RCI），温德姆度假网络在全球6大洲66个国家和地区拥有7090家酒店及超过593300间数的客房等等。

　　蒋先生称，签订会员合同时，其特别询问了是否可以去三亚，乐途晟鑫旅游公司承诺随时可以去。2014年4月3日，蒋先生告知乐途晟鑫旅游公司打算4月和家人去三亚，4月6日蒋先生与家人到达海口等候安排，但是多次联系乐途晟鑫旅游公司，均未能安排度假计划。蒋先生称，乐途晟鑫旅游公司办公电话无人接听，工作人员手机无法接通、发短信不回，仅偶尔接通过两次客服电话，开始答复需清明节后安排，后来又称6月份才可以安排。家人滞留海口18天，造成机票、住宿等损失。

　　为此，蒋先生将乐途晟鑫旅游公司诉至我院，以该公司不具备旅游业相关资质，并非RCI合作度假公司，构成欺诈为由，要求撤销《四年期贵宾会员合同书》，退还贵宾会员权益款9600元，按照合同价款2.5倍支付惩罚性赔偿24000元。

　　审理中，乐途晟鑫旅游公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，亦未提交答辩意见。

　　我院经审理查明：乐途晟鑫旅游公司经营范围中不具备旅游业相关资质。蒋先生主张乐途晟鑫旅游公司不是RCI合作度假公司，并提交了RCI在国内的合作伙伴网页打印件予以佐证。

　　裁判结果

　　本案争点在于乐途晟鑫旅游公司在与蒋先生签订会员合同时是否构成欺诈。我院认为，乐途晟鑫旅游公司作为经营者和服务提供者，应秉持诚信经营，明示相关权利义务，避免使服务对象对所提供的服务产生合理怀疑。本案中，乐途晟鑫旅游公司向蒋先生提供会员度假权益服务，应谨守诚信，其已收取会员权益款作为对价，但其并不具备旅游业相关资质，在缔约过程中做出虚假宣传，使得蒋先生错误理解并据此签订了会员合同，可以认定具有欺诈行为，蒋先生请求撤销合同的诉讼请求，应予支持。会员合同签订后，蒋先生并未在乐途晟鑫旅游公司安排下进行相关旅游度假，故蒋先生关于返还会员权益款的诉讼请求，予以支持。经营者提供服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者接受服务的费用的三倍。蒋先生主张的赔偿金额，不高于法律规定，应予支持。

　　2015年9月，我院一审判决撤销蒋先生与乐途晟鑫旅游公司签订的《四年期贵宾会员合同书》，判令乐途晟鑫旅游公司退还蒋先生会员权益款9600元、支付赔偿款24000元。一审宣判后，双方均未上诉，一审判决生效。

　　【法官释法】

　　老年人大多具备一定的经济实力，同时拥有较多的自由时间，是旅游消费的主体。但是，目前旅游消费市场仍存在一些不规范现象，加上老年群体风险防范意识薄弱，容易轻信销售人员的口头承诺，易成为不法份子觊觎的对象。该案警示老年人，在面对销售人员的宣传时，不要轻信口头承诺，应理性消费，要求销售方提供相关的经营资质或授权合作协议，审慎选择正规、有资质、信誉高的机构，不贪图小利陷入利益陷阱。同时，在权利受到侵害以后，积极寻求法律救助，维护自身合法权益。

　　案例四：养老机构应规范运行提高质量，让老年人老有所养、老有所依

　　【案情回顾】

　　84岁的邹女士育有三个子女。为照料老人，2009年10月21日，子女将邹女士送至北京市朝阳区某养老院，双方签署了《养老院入住服务协议书》，约定护理等级为不能自理，养老院按等级规范提供服务，收取住院费2480元/30天。协议书约定，入住期间，当邹女士出现病情突然恶化，导致病危时，养老院可就地抢救；发生一般性疾病时，通知邹女士子女后决定。邹女士于10月24日入住养老院。

　　邹女士子女称，2009年11月14日下午，子女在探望时发现邹女士腿部受伤。养老院称，在每日例行查房时已发现邹女士受伤，并已电话通知家属，但对此未提供证据。

　　当天，邹女士子女和养老院一同将邹女士送往医院救治，病历记载邹女士因右小腿疼痛、肿胀，活动受限1天余，诊断为右胫腓骨近端骨折。11月30日，医院对邹女士行切开复位、钢板螺钉内固定术。治疗期间，邹女士先后出现血压偏低、心律失常、电解质紊乱等情况。2010年3月13日，邹女士出现血压下降，呼吸深大、血氧、心率下降，四肢不温，爪甲紫暗等症状，家属放弃抢救，宣布临床死亡。邹女士住院共计119天。

　　邹女士的子女认为，老人病逝是因养老院照顾不周造成的，故将养老院诉至我院，要求赔偿医疗费、误工费、护理费、交通费、住院伙食补助费、营养费、丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等损失共计42万余元。

　　养老院辩称，老人原本即患有骨质疏松、右骨陈旧性骨折，轻微外力即极易导致骨折，老人在养老院入住期间伴有躁动，骨折系老人自身不慎造成，该机构不存在过错。造成老人死亡的原因系心脏骤停，骨折与导致死亡无关。骨折发生后，积极帮助联系住院事宜，并垫付了治疗费用。医院诊断，老人的骨折属于新鲜骨折，即发生在三周以内的骨折，不存在错过最佳治疗时机的情况。老人合并多种疾病，住院后的费用只有少部分与骨折有关，大部分用于治疗原发疾病，要求养老院承担医疗费缺乏法律依据。同时，养老院提出反诉，要求返还垫付的住院费7500元。

　　审理中，经我院释明，邹女士的子女明确表示不申请对邹女士骨折对其死亡的参与度进行鉴定。

　　裁判结果

　　邹女士为不能自理的级别，按照协议约定养老院应当对其履行看护职责。其作为不能自理等级在入住期间发生骨折情形，对于骨折的原因，双方各执一词。现邹女士已去世，对于受伤原因根据现有的证据无法判定。但是应指出，邹女士受伤后，养老院没有在第一时间通知家属，延误了治疗，导致骨折时间难以判定，存在过错。养老院称其发现邹女士受伤并通知家属，未提供证据，不予采信。邹女士死亡诊断上记载了十一项病因，经询原告方不申请对邹女士骨折对其死亡的参与度进行鉴定，故法院参照养老院的过错程度和邹女士死因等因素酌定损失数额。

　　2012年11月，我院一审判决养老院赔偿邹女士的三个子女经济损失2万元，同时驳回原告方的其他诉讼请求、驳回了养老院的反诉请求。一审宣判后，邹女士的子女提出上诉，2013年3月，二审法院维持原判。

　　【法官释法】

　　随着老年人口的快速增长，养老机构的需求日益加大，在居家养老之外，机构养老成为养老方式的有益补充。老年人是意外事件、伤害、疾病、突发死亡的高发人群，养老机构在为老年人提供养老服务的同时也承担着一定的风险。对于老年人来说，老有所乐、颐养天年才是老年人和子女选择机构养老模式的初衷。本案暴露出养老机构存在的一些问题，并提示了养老产业在健康发展的过程中应着力完善的方向和应着力避免的风险。对于养老机构来说，应提高规范运行水平和服务质量，这样才能为老年人提供满意的养老服务、营造良好的养老环境。对于社会而言，应加大对养老机构的扶持和指导，解决供需矛盾，完善相应的制度，提高养老服务水平，这样才能让老年人老有所养、老有所依、老有所乐。