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[政综观察]40万房屋飙至235万:透视“一房数卖”骗局

本站发表时间:[2017-04-21] 来源:首都政法综治网 作者:软雨辰


实践中,受房价上涨等因素影响,在经济利益驱使下,卖房人“一房二卖”现象时有发生,由此引发的纠纷案件也有所突显。为防止买房人的利益受损,维护好房屋交易市场秩序, 北京二中院对近年来审理的“一房数卖”纠纷案件情况进行了通报。

“一房二卖”案件呈现七大特点

特点一:主要发生在存量房交易市场,涉案房屋多为二手房

二手房交易既有存量商品房,也有各种房改房、回迁安置房等特殊类型房屋,甚至还有不符合上市条件的经济适用房等。二手房的卖房人多为个人,法律意识相对薄弱、专业知识欠缺,市场管理部门难以统一监管。调研发现,95%以上的“一房二卖”案件系二手房交易引发,仅有极个别案例发生在新建商品房预售、销售环节。

特点二:先买房人为卖房人主要违约对象,案件原告几乎全是先买房人

几乎所有的“一房二卖”案件都是签订合同在先的买房人作为原告起诉卖房人或者后买房人,且卖房人后出售房屋的价格往往显著高于先前出卖房屋的价格,有的甚至高出数百万;卖房人与后买房人签订合同后,往往在极短时间内就迅速将房屋过户给后买房人。

特点三:案件争议焦点集中在买房人争房或买卖双方“打违约”

从诉讼请求看,先买房人面对房屋被“一房二卖”时,一种是要求卖房人继续履行合同交付房屋,往往还一并要求法院确认卖房人与后买房人签订的买卖合同无效。一种是要求解除合同,卖房人返还购房款并支付包括房屋涨价损失在内的巨额违约赔偿。上述两种请求在案件中所占比例相当,选择要房与选择要钱的大致各占50%。

特点四:“一房二卖”不知情,但部分认定后买房人存在过失

案件中,大多数后签约的买房人系受卖房人蒙骗,确实对卖房人已经将房屋卖给他人的情况不知情。调研显示,绝大多数案件法院都未认定卖房人与后买房人之间存在恶意串通,多认定卖房人“一房数卖”所签订的多份房屋买卖合同都是生效合同。

但买房人不知情不必然等同于没有过失。譬如,在部分案例中,在房屋已经被先买房人先行占有的情况下,后买房人未实际查看房屋就与卖房人签约,或者明知道房屋被其他人占有使用却未加询问和查证,因疏忽而未能发现房屋实际早有买主,法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务,存在一定过失。

特点五:案中对先买房人、后买房人的物权保护顺位不尽相同

在个案审判中,法院既有把房屋判给先买房人的,也有把房屋判给后买房人的,并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。根据最高法院、北京市高院相关规定,司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为:已经办理房屋所有权转移登记的,办理登记的买受人权利优先;均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的,实际合法占有房屋的买受人权利优先;既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的,应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素,公平合理予以确定;后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的,权利不得优先于先买房人。

特点六:少数案件涉及连环买卖、抵押、民间高利贷等因素 导致案件更加复杂

在部分“一房二卖”案件中,不但卖房人已经将房屋过户给后买房人,而且后买房人又已将房屋转卖,甚至房屋经过了数次转手,导致先买房人想要追回房屋难上加难;有的案件还涉及抵押、民间高利贷等,案情错综复杂。

特点七:部分卖房人多种手段毁约

卖房人毁约手段可谓“五花八门”,有的采取先将房屋更名到子女名下,再以子女名义“一房二卖”;有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由,起诉自己和买房人主张买卖合同无效,以达到违约目的;有的甚至串通熟人虚构交易办理过户,然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。

“一房二卖”纠纷产生五大原因

原因之一:房价上涨

在部分“一房二卖”案例中短时间内房屋成交价格前后可能相差几十甚至上百万元,在一起案件中甚至前手成交价格为40万元,后手成交价格达到235万元,相差数倍。在这种情况下,卖房人极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理,从而导致“一房二卖”。

原因之二:二手房交易周期长

二手房交易除了前期看房、达成购房合约外,还要经过解押、房屋核验、网签、贷款、过户等多个环节,加上北京二手房交易量大,排队预约登记时间长等因素,导致二手房交易周期长达数月甚至以年计。交易周期的漫长难以避免房价的上涨,无形中造成卖房人心理落差。

原因之三:房屋迟迟不能过户

由于购房人本身不具有购房资格,或者房屋本身存在过户障碍等原因,导致买卖双方无法及时完成房屋过户登记,为房价上涨,卖房人反悔提供了时间空间,从而埋下纠纷隐患。例如,有的房屋尚未取得所有权初始登记,卖房人自己也未取得产权证书;有的房屋属于限售期内的经济适用房,买卖时还不具备上市交易条件等。

原因之四:买房人风险防范不够或贪图便宜

部分案例中,买房人对于房屋是否具有合法产权证书、是否具备上市条件、是否存在抵押、是否被他人占有、是否存在共有权人、共有权人是否同意出售等情况未能谨慎地审查,对于房屋被他人占有等显而易见的异常状况未能发现或者提高警惕,为交易埋下了隐患;部分“一房二卖”的卖房人为早“脱手”房屋,会以低于同期市场的价格将房屋出售给后买房人,后买房人贪图便宜而急于交易,疏于考察房屋状况。

譬如,有的后买房人明明发现了房屋已经被他人占有,还是轻易相信卖房人“房屋是租给别人还没到期”的说辞。

原因之五:卖房人违约成本低

我国民事案件中的违约金仅以补偿守约方的实际损失为限,合同约定的违约金过分高于实际损失的当事人可以申请法院调整减少。因此,在卖房人“一房二卖”构成违约的情况下,往往法院仅判决其向买房人支付与房屋差价损失相当的违约赔偿,相当于卖房人把“多卖的钱”赔了出去。因此很多情况下卖房人可能并没有遭受与守约相比额外的利益损失或者惩罚,违约成本比较低。

买房人存在四大法律风险

 法官分析,“一房二卖”案件中必然有一方买房人无法如愿购得房屋,无法实现合同目的,不仅耽误了居住使用,购买学区房的甚至可能导致无法顺利入学。

同时,无法取得房屋的买房人不但丧失了本次交易机会,由于房价上涨还可能导致再次购房的成本大幅增加。

此外,有的已经支付部分甚至全部房款的买受人,在无法获得房屋的情况下,由于卖房人已经将房款还债或挪作他用、不具备还款能力等原因或许难以从卖房人处及时拿回已付房款。

买房人即使能够通过诉讼获得房屋,或者违约赔偿救济,但这一过程所付出的时间精力成本无法估量,难以弥补。

卖房人存在三大法律风险

法官指出,在“一房二卖”诉讼中,卖房人不但要向未能取得房屋的买房人返还房款,还要承担违约赔偿责任,赔偿买房人包括房屋差价损失在内的所有损失,并承担诉讼相关费用。

个别案例中,卖房人为了毁约而虚构交易,将房屋出售给第三人,结果被第三人要求履行合或者赔偿损失,作茧自缚反被坑。

个别案例中,有的卖房人在诉讼后不履行判决义务,未将房屋交付买受人,反而将房屋又卖给他人,因此而被司法机关以拒不执行判决罪判处有期徒刑。此外,卖房人将房屋“一房二卖”骗取他人购房款的,还可能涉嫌触犯刑法构成犯罪。

法院提出六大建议

法官建议,应尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。

同时,注意审查房屋状况。一是注意审查房屋的权利状态,查明房屋是否存在抵押、共有权人是否同意出售、是否存在诉讼或法院查封等权利受限情况;二是注意勘察房屋实际占有使用情况,注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至是否存在他人户口,有条件的尽量自己实地查验房屋。上述细节,不但能够排查房屋的权利瑕疵等风险隐患,还能够表明自己尽到合理注意义务的善意、真实购房人。

此外,应遵守国家房地产调控政策。在以往案件中,有的纠纷产生系个别买房人购房时有签订“阴阳合同”,“假离婚”等违规买卖小产权房、经济适用房等违反法律法规、房地产调控政策行为导致。故,建议一定要遵守国家房地产调控政策。

法官指出,在二手房交易过程中,要及时推进交易流程,尽量缩短交易周期,及时办理产权转移登记,出现纠纷及时主张权利,及时申请诉讼保全。

当事人签订买卖房屋后,无法立即办理产权转移登记的,可以申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。因此,预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能,保障买房人将来实现物权。

对卖房人法官也给出了建议,“合同是当事人之间的法律,对双方当事人有法律约束力,违反合同约定将承担相应的法律责任。” “一房二卖”属于恶意违约行为,切莫因妄图通过违约获得不当利益而得不偿失。



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    [供稿单位:] [责任编辑:段立娜]
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