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居间服务不全面 房屋权属成隐患

创业五年的小琦，攒了一笔钱，想购买一套房屋定居北京。今年1月份，他苦苦找了好久，终于寻到了价格和地理位置都合适的一套房屋，于是，在中介的联系下找到了房主的爱人。

出于生意人的谨慎，小琦一再要求中介机构工作人员安排自己与房屋所有权人小张见面，当面确认委托合同是否真实。在中介机构工作人员协助下小琦通过视频确认了该委托合同的真实性的前提下，缴纳了购房款。

可是等到收房时，小张父母拒绝交付房屋，小琦被迫打110求救。然而，没过一星期，小琦却接到法院传票，原来小张称自己是在妻子的胁迫下卖房，现要求确认买卖合同无效，且自己所卖的房屋是小产权房，不能买卖。

后经北京房山法院审查，该涉案房屋系属小产权，房屋未取得产权证书，而且小张不具备购买北京房屋的资格。因此法院判决小琦与小张的房屋买卖合同无效。

虽然，最终，小琦拿回了购房款，可是短短几个月房价已涨了很多，原来的那些钱根本付不起首付了，小琦懊恼不已。

法官说法：中介机构应对房屋权属状况积极调查并据实告知

案件的主审法官陈子喜表示，房屋中介机构作为专业的机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有高注意义务，对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告，比如房屋所有权人是否具备房屋权属证书，购房人是否具备购房资格，房屋买卖有无违反法律规定等。

《合同法》第425条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”

然而，现在二手房买卖市场不健全，法律规范繁多，国家及地方政府的调控政策不断出台，导致在二手房买卖中，中介机构对法律规范也半知半解。

因此，买卖双方在签订房屋买卖合同时，除了向中介机构咨询房屋过户的手续、所需材料、法律规范及调控政策以外，买卖双方应当自己提前做好功课，了解房屋买卖相关事项及法律政策等，以防止中介机构疏忽导致房屋买卖无效或者合同无法继续履行。

中介明知存“猫腻” 仍“任性”牵线儿

北京的曹女士拿出存了大半辈子的积蓄，想购置一套房屋。于是在中介机构的帮助下，她物色到了一套合适的商品房。但是，在办理房屋买卖相关手续时，房屋产权人一直未出现，由一个叫小张的人为其代办。出于谨慎，曹女士要求卖房人的委托手续进行公证。

公证后，她才在中介的服务下与小张签订了合同并按照合同约定交付了首付。出乎意料的是，在办理房屋过户时，曹女士发现该房屋竟被查封，无法过户。

后经北京房山法院审理，原来小张通过该中介机构已购买了涉案的房屋，因过户时发现房屋已被查封，想通过同一中介机构将其以产权证书中所有权人的名义卖给曹女士。

据此，法院判决小张和中介机构连带赔偿曹女士违约金，中介机构退还曹女士居间佣金。

法官说法：中介机构故意隐瞒房屋真实情况属严重违法

中介机构明知房屋买卖存猫腻，仍继续提供居间服务，并向买房人隐瞒房屋权属情况及房屋状态的，属于严重违反居间义务。

中介机构违反忠实居间义务时，严重损害了委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用，委托人有损失的，中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

在现实生活中，一些中介机构对法律及政策存在侥幸心理，不顾委托人的利益和二手房交易市场的风险，以及对法律理解错误等提供损害委托人利益的居间服务。

因此，在二手房市场不规范、房价猛涨的情况下，买房人尽量选择正规的中介机构提供居间服务，从而减少买卖的风险及无形的损失。

诸如此类的“中介”问题在房屋的租赁市场，也是屡见不鲜。

黑中介卷钱走人 被“坑”租客咋维权？

因被黑中介坑害，北京的一家教育公司无奈之下重新支付房主三个季度的房租才获准继续在租赁房屋居住。日前，已搬出租赁房屋的教育公司以房主重复收取租金为由将房主诉至北京海淀法院，要求房主退还多收取的租金和押金。

教育公司诉称，李某是北京某小区1601号房屋的产权人，万古乾公司是北京市一家房地产经纪机构。李某和万古乾公司曾签订《北京市房屋出租委托代理合同》，李某全权委托万古乾公司以其名义进行该房屋的出租代理，房屋租金标准为4600元/月。

2013年7月，万古乾公司作为出租人、教育公司作为承租人、联行公司作为居间人三方签署了《北京市房屋租赁合同》，该合同约定：由出租人将1601号房屋出租给我公司作为公司员工宿舍使用，租期为1年，租金标准为5400元/月，房屋押金为2700元，租金支付方式为一次性付清一年。

该合同签订后，教育公司已经按照合同约定将一年的租金64 800元和押金一次性支付给万古乾公司。

2013年12月，李某声称该房屋为其所有，并反映万古乾公司存在拖欠其第二、三、四季度租金的情况，同时向这家教育公司表示，若公司不缴纳房屋租金欠款，则将收回该出租房屋。

鉴于李某反映的情况，教育公司向其说明房屋租金和押金已经一次性向万古乾公司支付并向其出示了收据，李某表示未收到相应款项并仍要求公司支付租金。

教育公司迫于无奈，再次向李某交纳了承租房屋后三个季度的租金款项，共计人民币41 400元。

教育公司认为，公司已按房屋租赁合同的约定向李某的代理人万古乾公司一次性全额缴纳了房屋租金和押金，然而李某以未收到万古乾公司支付的款项为由向公司再次索要，给公司造成了巨大的经济损失，故教育公司要求李某返还重复支付的房屋租金41 400元和押金2700元。

李某则辩称，自己是委托了万古乾公司出租房屋，但双方在合同中约定，七天不支付租金，合同就解除。之后好几个月，万古乾公司一直不付款，于是自己就去找中介，中介说：“你可以收房，反正我们现在没钱。”

鉴于中介解决不了问题，所以李某找到教育公司，并给教育公司看了其与万古乾公司之间的合同。后经双方重新商定，教育公司支付其后三个季度的租金后继续使用房屋。

李某表示，教育公司向其支付房租是其自愿的，是双方协商一致的结果，不存在威胁情形。

庭审中，教育公司提交一份有李某签名的《确认书》，主要内容为李某确认其曾全权委托万古乾公司办理1601号房屋出租等相关事宜，并授权万古乾公司享有代收该房屋租金、押金等相关费用、代为履行租赁合同中出租人相关权利义务的权利，万古乾公司的代理行为其均予以认可。

经法庭询问，教育公司表示《确认书》的内容是由其公司法务人员起草并打印的，相关内容与李某协商后由李某签字确认。而李某则表示，确认书是由教育公司起草并打印的，其不知道确认书上究竟写的是什么内容，不明白什么意思，反正教育公司给其钱，所以其就签字了。

法院经审理后认为，李某与万古乾公司签订的房屋出租委托代理合同中对于租金给付的标准、付款方式等均进行了明确的约定，同时约定委托期终止后6个月内，李某不得与万古乾公司介绍的承租户另行建立租赁关系。从上述约定看，该合同既不属于行纪合同，也不属于居间合同，该合同名为代理合同，实为房屋租赁合同。

如果如教育公司所述，其确信万古乾公司系李某的代理人，那么其就应当质疑万古乾公司为何不按照合同约定实施代理行为。

且根据已查明的事实，不能认定李某与万古乾公司系委托代理关系，双方事实上是属于房屋租赁关系。

教育公司为了其自身利益，给付了李某三个季度的租金，上述行为是双方当事人合意之结果，属于教育公司的自愿行为。

教育公司如果认为多支付了房屋租金，那么应当向其合同的相对方，也即万古乾公司主张权利。

现教育公司要求李某返还重复支付的房屋租金41 400元及押金2700元，于法无据，不应当予以支持。

最终，法院判决驳回教育公司的全部诉讼请求。