北京政法网

法官提示：买卖双方需认真审查合同及中介权限 切莫贪小便宜吃大亏

目前，房屋租赁市场上的黑中介数不胜数，其大多通过低廉的中介费来吸引顾客，贪图便宜的租客一不小心就会误入陷阱。当黑中介卷够一定数目的资金之后，其通常的做法就是“人间蒸发”，一走了之。

于是，租客和房主同时成为了受害者，身为租客，交了房租、掏了中介费但却没有享受到对等的租赁期限；而作为房主，将房屋交给了中介但却收不上房租。

此时，常见的维权路径大致有两条：一条是受害者们一致对外，纷纷起诉“黑中介”；另一条则是双方互诉，或者房主要求租客走人，或者租客要求房主继续履行合同。

在该类纠纷出现的早期，受害者一般会选择起诉自己的合同相对方，也就是“黑中介”，但随着司法实践的深入，受害者们发现，该条路径最致命的弱点就是诉讼的被告根本找不到，因为“聪明”的黑中介早已改头换面，在诉讼之前把自己匆匆“注销”，然后换个新名字继续行骗，诉讼被逼到了无法推进的地步。

于是，在后期，渐渐出现了本案这样的情形，也即无奈的受害者通过各种努力构造与房主之间的联系，以便可以直接起诉能够“找得到”的房主，尽管他们对诉讼的结果并不确信。但这样的办法无异于是“杯水车薪”，根本不能解决问题。

在此，法官提醒广大房主和租客，为避免纠纷产生，在进行房屋的相关交易时，一方面要慎重选择中介公司，也即尽量选择品牌和信誉较好的中介公司，切忌因为贪小便宜最后吃大亏；另一方面要认真审查相关的合同文件，看清中介的代理权限，切不可“光听忽悠之语，不探事情虚实”。

购房者通过中介买房要“八项”注意

当下，房市依旧热火朝天，而与高房价、高成交量相伴的二手房买卖、租赁纠纷也越来越多。据统计，从4月份至今，北京房山法院受理的有关二手房买卖合同纠纷案件比去年同期增长了55.2%左右。

房屋买卖涉及的标的额大、交易手续繁琐、复杂、并且需要专业知识，加之卖方市场强势、买方需求较大的现实状况，购房者本以为可以通过房屋中介获得便利，然而，一些房屋中介机构的不规范服务、甚至是“无照经营”、“以身试法”，在一定程度上非但没有降低买房人的购买风险，反而使买房者面临重重隐患，引发了更多纠纷。那么，如何确保买卖合同有效，使合同能够顺利履行？

北京房山法院的陈子喜法官结合上述案例，给予广大消费者八点建议，提醒消费者在购买房产时，应注意的以下事项：

审核中介资质，确定中介公司是否合法，是否可以依法为购买者提供房屋买卖居间服务，其工作人员具有从业资质。

购房人自己是否具有买房资质。在北京、上海等一些大城市实行了“限购令”，对于购房人是有一定要求的，因此购房人在买房前先要让中介对自己的购房资质进行一定审核，确定自己可以买房时再看房、签合同。

想要购买的房屋产权是否明晰，如果房屋是共有房屋，购房者需要与所有共有人都签订买卖合同。

所购房屋证件是否齐全，即房屋本身有房产证，卖房人的身份证、户口本保证与房产证的名字一致，谨防表见代理和无权处分。

所购房屋是否在出租，如果在出租，租期多长，什么时间截止，确保“买卖不破租赁”？承租人是否行使了“优先购买权”？以免自己在买房后陷入其他不必要的纠纷。

卖房人是否具权利能够出售房屋。有时候卖房者与产权所有者并非一个人，这时候购房者要确保卖房人具有足够的权利能够行使房屋买卖。

合同约定是否明确：确保买卖合同中全面约定合同三方主体的权利义务，房屋价款、付款方式、违约责任、纠纷解决、产权过户等主要内容明确清晰，不会出现异议；在买卖双方权利义务明确时，也要对中介服务的内容进行明确约定，谨防“霸王条款”，明确中介提供服务的内容、时间、费用，谨防中介“乱收费”。

所购房屋的附属内容是否明确，例如煤电水气卡的交付，地下室的权属、房屋内一些固定设施的约定等。

记者手记：诚信才是“经商之魂”

当我们在向消费者做出提示的同时，也不禁想到房屋中介的未来。

之前，有业内人士曾表示，房屋中介未来的形态一定是多元化的，要么成为另一种人，要么被另一种人所取代。而善于创新和生存的人，必将迎来自己的2.0时代。

近日，据新华网报道，国内最大的分类信息网站58同城宣布斥资2.67亿美元并购房地产租售服务平台安居客集团。并购后，58同城将成立房产事业群，整合58同城及安居客双方的房产业务，构建面向新房、二手房、租房等全领域业务。

与此同时，北京二手房市场最大的中介公司链家与上海二手房市场排名第二的德佑地产近日也宣布合并，双方将共同打造全新品牌“新链家”，布局全国市场，并实现从传统服务模式到房产020的转型。

“未来中国地产经纪行业会有一个互联网大平台，集成房屋管理、租赁、交易、金融、衍生服务等内容，大量房产交易将在这个平台上达成。”德佑地产总裁邵非表示，德佑和链家合并后，将是中国最有可能完成这个地产经纪行业020大平台的公司。

链家董事长左晖认为，当前房产行业正迎来两大机遇，一个是房地产市场正在从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场；另一个是互联网和ＩＴ技术正深刻地影响着行业，将极大地改善消费者体验和提升执业经纪人的服务效率。这两个巨大机会将打造出年交易额数万亿、数十万经纪人和百万级消费者共同营造的、多赢的房地产交易生态。

其实自2014年以来，房地产020在国内正加速发展，房产电商020平台、租房020平台、短租020平台等不断涌入，多家房产020平台成功获得巨额融资，2014年也被称为中国房产020元年。

中国电子商务研究中心助理分析师沈云云认为，互联网与房地产行业是一种融合趋势，而中介行业和互联网彼此本质相同，就是看谁先将线上与线下打通，把线下商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。

然而，不论房屋中介机构的未来发展如何，作为一个企业，诚信才是“经商之魂”，是企业的一张真正的“金质名片”，更是企业未来发展的基石，万不能为一时之利，而置他人与不顾，尤其是，从事与民生息息相关的房屋中介服务，中介公司更应在提供服务的过程中，严格遵守法律、法规及相关政策。

在遵纪守法的基础上，我们也期待房屋中介能够多出便民利民的“好招儿”、“新招儿”，为首善之区的建设贡献力量！