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遭遇外墙漏水、精装修房屋不“精装”……购房人如何维权?

本站发表时间:[2023-03-06] 来源:北京政法网 作者:董振杰 通讯员 周芸
  世界居住条件调查日创始于2003年,联合国的专门机构指定每年2月的最后一天,作为世界居住条件调查日。该日设立是为了推动各国政府和社会进一步重视人们的居住环境和条件,并通过开展种种活动,为社会解决一些问题。
  房屋漏水、居住环境不达标等问题会影响居住质量,北京通州法院法官通过三个真实案例,聊聊房主与开发商的那些事儿。
  案例一:入住后外墙漏水怎么办?
  王先生入住小区后发现房屋外墙出现两次漏水,顺着卧室窗户渗入屋内,导致窗帘、壁纸、地板被水浸泡,房屋还在开发商维保期内,但开发商却推诿始终未维修。
  双方协商未果后,王先生起诉至法院要求开发商修复漏水部位并赔偿28000元。开发商不同意王先生的诉讼请求,称房屋在交付前已经全部通过验收,不存在设计和质量问题,符合交付条件。
  在本案审理过程中,承办人进行了实地勘察,房屋的主卧窗户及墙壁、客厅窗户确实有渗水、漏水导致的损坏痕迹。庭审中,经依法释明,王先生不申请对房屋是否存在质量问题、房屋损失等进行司法鉴定,也并未就其主张的损失提供其他证据。
  通州法院经审理认为,从涉案房屋现场看,漏水、渗水问题已经存在已久,而且并不止涉案房屋存在此类问题,该类问题在涉案房屋所在小区具有相当的普遍性。虽然王先生未申请司法评估,但通过现场勘验可以明显看出涉案房屋损坏后果与房屋防水工程问题之间存在因果关系,故对于王先生要求开发商进行维修的诉讼请求,法院予以支持。但因王先生不申请对涉案房屋进行司法评估,对其主张的各项损失,缺乏事实依据,法院不予支持目前案件已生效。
  法官提示:
  房屋漏水现象并不少见,房主如果发现房屋漏水,应保护现场,采取拍照、录音录像等方式收集证据,查找漏水原因。如果在房屋的质量保修期内,出现屋面卫生间、房间和外墙面渗漏现象(此类保修期一般为5年),应由开发商进行维修处理,这时物业有协助维修及通知开发商维修的义务。如果开发商维修处理期间造成其他损失,可要求开发商承担相应赔偿。若是超过了保修期,维修外墙所需要的费用需从公共维修基金中扣除,物业有辅助监督、检验的义务。
  相关法条:
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  案例二:宣传与实际交付的公共设施不一致,怎么办?
  郝先生购买某开发商开发的楼盘开发商发布的《宣传册》内容包括:建筑采用经典ARTDECO风格,“金镶玉”工艺包铜掐丝装饰“顶戴花翎”……郝先生收房后发现与宣传严重不符,故起诉要求赔偿未按约提供公共设施和服务造成房屋价值损失7万余元、要求在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰等。开发商不认可郝先生的诉讼请求,称媒体广告宣传并非其自行宣传,系第三方中介机构的宣传,不能对其产生约束力,且双方合同约定:出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请,出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。
  在案件审理过程中,经法院现场勘查,涉案楼宇所在小区不存在开发商在媒体广告及楼书宣传中涉及的楼宇“金镶玉”包边、“顶戴花翎”等装饰。
  法院经审理认为,开发商发布的商业广告内容系具体确定的对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,会对商品房预售合同的订立产生重大影响,所以广告中的说明和允诺应视为要约,为合同内容。开发商答辩意见中所述条款系其拟定的格式条款,存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形,应为无效。现开发商没有实现合同约定义务的,应当承担违约责任。经法院现场勘查,开发商有大量具体允诺没有实现,因开发商已将房屋交付给全体业主,将小区环境维护义务等移交给物业公司,现已不具备继续履行配齐相应设施的条件,法院根据本案查明情况及涉案小区现实情况酌定开发商赔偿郝先生20000元。目前案件已生效。
  法官提示:
  一些开发商为了吸引客户,售出房屋,存在夸大甚至虚假宣传的现象,房主在买房后发现与宣传不符,维权困难。作为购房者在购房时应注意宣传广告是否列入合同内容,宣传广告是否对该内容进行具体确定的描述,如果未写入合同仍坚持购买,应保存好相关宣传广告等证据。作为开发商,应遵守诚实信用原则,如实宣传,不夸大虚假宣传,如果进行了广告宣传且对合同订立、房屋价格确实有重大影响,企图通过不将广告内容列入合同款项逃避责任是不可行的,此种情形下如果宣传与实际交付房屋及周边设施不一致的,仍需承担相应民事责任。
  相关法条:
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
  案例三:精装修房屋不“精装修”,如何维权?
  赵女士购买某开发商开发的精装修商品房,但在收房过程中发现存在多处问题,厨房插座未安装、热水器无法使用、洗手池漏水、无花洒、半小时自动断电十分钟后恢复、主卧窗户无法正常打开等,故起诉要求开发商赔偿损失30万元。开发商称房屋达到交付条件,不存在违约赔偿情形,即使赵女士主张的问题存在,在保修期内开发商承担保修责任而非赔偿责任。
  在本案审理过程中,承办人前往涉案房屋进行了现场勘验,核实厨房未安装完毕插座2个、厨房热水器插座线路损坏、厨房洗手池下水管漏水、洗澡间无花洒、房屋自动断电、主卧室卫生间窗户开角幅度明显小于合理范围。双方均不申请维修费用的鉴定,开发商也始终未对上述问题进行维修。
  法院经审理认为,开发商向赵女士交付房屋时并未完全按照合同及附件约定条款同时向赵女士交付相关设施、设备,且涉案房屋至今仍存在重大瑕疵,严重影响了赵女士的使用。法院根据涉案房屋质量存在瑕疵严重程度,所涉及房屋瑕疵对所有权人居住、使用的影响情况、影响时长以及对房屋交易价值的影响等实际情况并结合双方当事人意见酌定损失为10万元。目前案件已生效。
  法官提示:
  很多购房者购买精装修房屋图的就是“省事儿”,可以拎包入住,但实际交付的房屋可能与合同约定存在一定差异。作为购房者,在签订精装修房屋购房合同时,应详细注明装修项目所使用的主要材料、设备的品牌、型号、生产厂商、施工标准等,还应对相应违约责任等内容进行约定。开发商应积极履行合同约定义务,杜绝以次充好。若购房者验房收房时发现房屋存在装修质量问题,应尽快与开发商联系确认房屋质量问题,要求开发商在合理期限内整改维修,并全程保留相关证据。若双方仍无法达成一致意见,可诉至法院维护自己权益。
  相关法条:
  《中华人民共和国民法典》第五百七十七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 


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