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　　近期，海淀法院审理了一起房屋租赁涉抵押执行的相关案件。张先生租赁了一处底商店铺，经营一家手机修理店。某日，店铺被张贴了一张法院的腾退通知书。通知书表示，承租人房屋上的抵押权已法院生效判决确认并经强制执行，房屋已被拍卖，张先生须于指定时间腾退房屋。于是张先生诉至法院，要求解除与出租人王先生的租赁合同、退还租金。海淀法院经审理，判决解除张先生与王先生之间的租赁合同，王先生向张先生退还合同未履行期间的租金。

　　案情简介

　　张先生诉称，2019年3月双方订立房屋租赁合同，约定王先生将位于某住宅楼底商出租给张先生，租期三年，自2019年3月至2022年3月。合同订立后，张先生依约交付了三年租金。2021年7月，法院执行局向张先生送达通知书，告知其承租房屋因被抵押执行、依法拍卖。为此，张先生与新房主订立商铺租赁合同，并交付了租金。张先生将上述情况告知王先生，但是王先生却以对抵押一事不知情为由，拒绝退还已收取的租金。张先生无奈诉至法院，要求王先生退还合同未履行部分的租金。

　　王先生辩称，不同意张先生的诉讼请求，王先生是案涉房屋的二房东，其对房屋上存在抵押一事并不知情，在收取张先生的租金后，其已经将房租一次性付给了出租人（原所有权人）。

　　法院审理

　　法院经审理认为，张先生与王先生签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，双方应当遵守合同中约定的权利义务。本案的争议焦点为该《房屋租赁合同》是否已经解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

　　本案中，王先生向李某租赁涉案底商，张先生则向王先生租赁了涉案房屋，张先生系次承租人。李某在将涉案房屋出租给王先生前已将该房屋抵押给案外人。根据上述司法解释的规定，自抵押权人实现抵押权、涉案房屋通过司法拍卖变为高某所有时，李某与王先生之间签订的租赁合同对高某不具有法律拘束力。王先生和张先生基于租赁合同获得的租赁权均不能对抗高某的所有权。张先生与王先生之间的租赁合同已陷入履行不能，合同目的无法实现，故张先生现主张双方之间的租赁合同解除，具有事实及法律依据，其主张王先生返还合同未履行部分的房租，于法有据，法院予以支持。

　　法官提示

　　租赁房屋前多做审查工作，可以避免许多的法律风险。租赁的房屋上先于租赁合同设立的抵押权实现，将导致房屋所有权变更，若新房主不愿意出租房屋，则承租人可能面临清退房屋的风险，造成不必要的损失。因此，在承租房屋时，应尽可能地要求出租人提供房屋的原始权属凭证，包括房屋所有权证书、他项权证书等，必要时要求房主配合去不动产中心予以查询。尤其在房屋存在转租情形时，次承租人更应对房屋性质、出租人资质进行更审慎的审查：房屋是否系合法合规的建筑物，出租人对房屋是否具有合法的处分权，转租期限是否超出原租赁期间，房屋上是否存在抵押以及抵押设立的时间等。