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　　房屋漏水但业主分不清谁来管，小区保洁质量不尽如人意，欠缴物业费全靠打官司解决……在北京海淀法院的会议室里，正召开一场物业管理的“四方会议”，人民法院、主管单位、物业公司直面问题，各抒己见，商讨得热火朝天。

　　对于普通百姓来说，物业管理虽然琐碎，却是城市基层社会治理中的“关键小事”。8月中旬，海淀法院聚焦物业纠纷中业主反映的普遍问题，向辖区内物业纠纷高发的物业公司发送司法建议。为检验司法建议落实情况，进一步提升类型化纠纷诉源治理成效，9月19日，海淀法院联合海淀区房管局、相关街道、司法所等多家单位，召开“合力推进物业纠纷源头治理”工作座谈会。

　　“这家物业公司自2021年1月至2023年6月期间物业纠纷高发，但通过诉前调解成功率达到60.92%，反映出此类纠纷成诉前预防和化解的可能性较高，不能单纯依靠诉讼解决纠纷。”会上，海淀法院第一速裁团队负责人王琰介绍了海淀法院近年来受理物业纠纷的案件数量、诉前化解情况及审结情况，提出汇聚人民法院、房管局、司法局、街道四方合力，推动物业公司落实司法建议，提升物业服务质量，促进和谐社区建设，形成好的范本，向整个辖区推广。她表示，“此次会议是司法建议送达后的中期检验，推动物业公司将建议落实到实处，下一步我们还会继续走进社区，持续检验物业服务改进效果。”

　　“诉讼中有业主反映房屋漏水但区分不清责任主体、楼道玻璃破裂长期未修复，希望通过撰写本次司法建议，督促物业公司改进自身服务质量，改善小区环境，提高业主满意度，为预防化解物业纠纷贡献司法力量。”本次司法建议撰写者、法官助理罗清雅介绍了司法建议的初衷及设想。会上，第一速裁团队法官介绍了案件审理中发现的问题，对物业企业提升服务质量提出建议。

　　随后，海淀法院第一速裁团队将精心编写的《社区治理类常用法律规定汇编》赠送给与会人员，《汇编》囊括了物业服务合同纠纷、供用热力合同纠纷、相邻关系纠纷、婚姻家庭纠纷等社区治理常用的法律法规，为各类主体依法妥善处理各类社区治理类纠纷提供了详实、准确的法律指引。

　　转变理念，与业主交朋友，走进园区，带着眼睛寻找物业服务中的问题，而不是被动接收业主的投诉和意见；绿化、楼道、消防通道，每个部门管一片，责任到人；对于开发商遗留问题，做好对业主的解释工作；每半个月集中听取业主反馈，到办公室大家一起聊；推动每个楼单独建群，便捷与业主的沟通渠道......物业公司负责人员介绍了收到司法建议后，已经完成的和正在进行的改进措施，表示物业管理服务理念与机制将发生显著变化。

　　“党建引领物业管理工作。物业公司要借助社区力量，加强和社区的沟通联系，实现1+1>2的协同效果。”海淀区温泉镇司法所所长李然提出，物业公司应主动融入基层社区治理体系中，通过共享资源、互相协作，进一步提高物业服务质量。以严肃对待司法建议所反映的问题为契机，直面物业服务管理中的各类问题，制定切实可行的整改方案，积极整改确保取得实效。

　　“司法建议的内容客观中肯，具有可操作性。未来各方应合力构建大调解格局，各部门都要付出实实在在的行动。”海淀区八里庄街道司法所四级主任科员李抒瞳表示，下一阶段，调解工作将对物业矛盾纠纷排查给予更多的倾斜和关注，加强物业纠纷调解指导力度，力争将物业纠纷解决在基层、化解在诉前。“我们现在每1至2周会联合区房管局对小区物业进行联合检查，对于12345投诉工单数量高的社区，一直在加大检查和督促整改的力度。”海淀区温泉镇街道办事处温泉镇社区办副科长燕欣表示，物业公司要在改善社区生活环境、推进保洁园区规划方面下好功夫，提高物业服务规范化水平、履约尽职能力。下一阶段致力于将物业服务纳入社区党组织管理，整合党建资源，推动党建引领服务社区居民的工作模式，用温度和专业打通服务群众的最后一百米。

　　“物业服务企业要转变工作思路，立足提供物业服务的本职，搭建和物管会的沟通渠道。”海淀区八里庄街道办事处社区建设科副科长吴伊恁表示，大部分业主所反映的诉求，聚焦于物业服务中存在的细微问题，物业公司应加强与业主的沟通能力，积极搭建物业服务交流反馈平台，抓实抓细物业服务中的细节，构建物业公司和业主的良性循环。

　　“业主对物业服务态度不满意，是物业企业日常工作没有做到位，双晒标准做没做到？要主动晒收费标准、晒服务标准。”海淀区房管局指导五科副科长刘连宗表示，物业企业应杜绝“把小问题攒大了”，应主动审视日常服务范围之内的工作是否完成到位，进一步提升物业服务质量，与社区居委会、物管会相互配合，共同维护好小区的环境秩序。“要为业主提供最好的服务，不能总是靠打官司来解决收缴率的问题。”

　　“大规模诉讼绝非上策，物业企业应该把重心放在如何提升物业服务质量上。”海淀区房管局行政执法科科长兼物业科负责人边旭晔全面细致分析了制约物业公司良性发展的五项不利因素，逐一“把脉”并给出指导。“根据《北京市物业管理条例》第26条确定的物业管理区域内的业主共有部分，晒收费标准、服务标准，尽量详细而不是虚晃粗晒，明确基本服务和延伸服务的范畴。公共收益算明账单独入账。

　　努力从源头化解物业纠纷，防止纠纷成讼，需要多方主体共同配合、持续发力。下一阶段，海淀法院将持续跟进辖区内诉讼高发社区的物业管理情况，聚焦影响社区居民获得感、安全感、幸福感的“关键小事”，“府院联动”汇聚四方合力，通过司法建议方式创新诉源治理形式，确保“抓前端、治未病”理念在社区治理类纠纷预防和化解中落实到位。