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　　2016年9月，李先生通过中介公司购买了77岁的老人李老太名下的一套住房。去年6月，已过户并入住的李先生被李老太的儿子陈先生告了。陈先生称自己母亲患精神疾病多年，卖房时是限制民事行为能力人，卖房这事，自己作为监护人并不知情，也没有得到自己的追认，陈先生请求法院确认房屋买卖合同无效。

　　记者5月5日获悉，房山法院一审判决李先生与李老太签订的合同无效。被告李先生表示 ，他以正常价格购买的房屋，尽到了普通人的审慎注意义务，并完成过户入住近三年，属于善意取得。李先生不服一审判决并提起上诉。

　　买房两年后 被原房主儿子起诉

　　李老太卖房时77岁，卖房前她和自己的外甥覃先生夫妇一起在涉案房屋居住，交易过程中，外甥覃先生一直陪同李老太，但此案审理时，覃先生已去世。

　　法院审理查明，2016年9月，李先生通过中介公司相中了李老太在房山某小区的一套建筑面积为86.66平方米的房子。根据合同约定，李先生需要支付的购房款为175万元，其中首付款为55万元，住房公积金贷款120万元，2016年10月，涉案房屋登记到了李先生名下。

　　去年6月，在李先生入住并取得房产证快两年的时候，他接到了陈先生的一纸诉状。陈先生是原房主李老太的独子，今年56岁他也是本案李老太的代理人，他请求法院确认母亲和李先生签订的房屋买卖合同无效。

　　原告：母亲患精神疾病 是限制民事行为能力人

　　原告陈先生的理由是，母亲患有精神分裂症多年，且在2015年被认定为限制民事行为能力人。在出售上述房屋时没有其子女的陪同，也未得到其监护人的追认。“我在最近才得知母亲将房屋出售，但母亲至今也不说明白房款是否给清。”去年6月本案第一次开庭时，陈先生说。

　　李老太为限制民事行为能力人这一事实，得到房山法院的确认。2015年，陈先生起诉至朝阳法院，申请宣告母亲为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。2015年12月，朝阳法院判决“宣告李老太为限制民事行为能力人”，李老太的外甥覃先生参与了该案的全部审理过程。

　　被告：已尽到审慎注意义务 属于善意取得

　　被告李先生辩称，李老太故意隐瞒她的真实情况，被告在购房过程中不知道李老太是限制民事行为能力人，况且李老太在复杂漫长的交易过程中表达清晰流畅，举止正常，“我已经做到了一个普通人应该尽到的审慎注意义务，况且交易价格正常，她挂牌价是180万元，我购买价是175万元，没有明显低于市场价格，属于善意取得。”

　　李先生在上述开庭时还提出疑问，“在当初买卖房屋过程中，陈先生一次都没有出现过，如今都快两年了，为何现在才来起诉？”

　　法院：没经监护人追认 判决合同无效

　　法院审理认为，首先，李老太在房屋交易期间属于限制民事行为能力人，且处分房屋的行为属于重大事务，已经超出她的民事行为能力范围；

　　其次，因李老太无配偶，父母也已去世，仅有独子陈先生，故陈先生是李老太的监护人，也是李老太的的法定代理人；

　　第三，虽然外甥覃先生陪同李老太一起卖房，但覃先生并非对李玉林依法具有监护资格的人，且覃先生应明知李老太为限制民事行为能力人。

　　第四，根据交易习惯，购房人李先生有义务审查核实李老太其他家庭成员相关情况，但李先生并未进行审慎的注意义务。

　　综上，因李老太为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经陈先生同意或者追认后有效。最终，房山法院一审判决李先生与李老太签订的房屋买卖合同无效。原标题：“以房养老”为何李鬼频出 真保险4年仅卖出194单

　　假理财骗老人失去房子 真保险4年仅卖出194单

　　“以房养老”为何李鬼频出

　　直到母亲准备做手术，刘某才知道父母这几年来已将所有积蓄投入包括中安民生在内的几家公司发行的理财产品中。不仅仅是刘某的父母，那些选择中安民生等公司“以房养老”模式投资的老年人，或将陷入房财两空、老无所依的境地。日前北京市公安局海淀分局通报称，犯罪嫌疑人已被刑事拘留。正规“以房养老”保险产品遇冷，打着“以房养老”幌子骗取老年人房产的欺诈案却被频频曝光。专家建议，要尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入我国养老保障体系，鼓励供给，满足需求。

　　遇冷

　　4年累计承保194单

　　4月9日，北京市公安局海淀分局发微博称，针对群众举报其辖区北京中安民生资产管理有限公司(中安民生资管)及中安民生养老服务有限公司从事非法集资一事，经海淀警方侦查，对涉事公司实际控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

　　一方面是“骗子很热”，另一方面是“市场很冷”，老年人住房反向抵押养老保险开展4年来，共有4家保险公司获得开展住房反向抵押养老保险的资格，仅两家保险公司推出住房反向抵押养老保险产品。目前，实际开展业务的仅有幸福人寿一家。

　　北京青年报记者从幸福人寿获悉，截至2019年3月底，幸福人寿反向抵押养老保险业务在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户(194单)。平均投保年龄71岁，失独孤寡、空巢、低收入老人更具有强烈的投保意愿。据统计，已经完成投保的投保人年龄平均在71岁左右，无子女家庭占据总数一半。

　　难点

　　保险公司风险大动力不足

　　中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，开展住房反向抵押有一个劣势，那就是基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等方面不尽完善。住房反向抵押贷款是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。

　　例如，幸福人寿的“房来宝”每单业务从老人签订投保意向书、房屋评估、抵押权人资质认定、房屋抵押、公证到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2-3个月时间，最长的一单历时9个月。例如，在双方对房屋评估价值、每月能领取的养老金数额达成一致之后，双方进入抵押物及抵押人相关资质认定。从实际操作来看，整个流程出现了不少需要进一步捋顺的细节。例如，“房屋性质”。我国房改后，有的房子在补交土地出让金后成为可以自由上市交易的商品房，但有的房子由于单位为保密性单位等原因，只能在系统内部流转。

　　再如“产权性质”。根据投保条款，投保老人拥有100%完全产权的房屋才可以做抵押，因此补领结婚证、房产证增名等也是这个环节的常见问题。

　　与传统的抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额不同，反向抵押是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，由此在部分政府部门的流程、规定等系统都需要重新设置，否则无法支持相关业务办理。

　　建议

　　出台住房反向抵押担保政策

　　郑秉文建议，国家出面委托某个部委具体执行，对投保人和承保人提供“双向保险”；或国家授权某个金融机构，以国家信用为背书，对承保人提供“单向保险”。要尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入我国养老保障体系，鼓励供给，满足需求。

　　此外，在法律环境层面，我国目前的《继承法》《物权法》《担保法》等还有待完善，存在一些法律衔接的空白点，需要修订相关法律条文，为反向抵押创造良好的法律环境。保险公司层面，在产品的标准化、支付的模块化、计算的价值化、期限的灵活化等改进空间也很大。

　　同时，也需要更多符合资质的社会力量，如商业银行、公办或民办养老机构都参与到“以房养老”业务中来。更多市场主体的参与，才能扩大正规军市场的规模，增加产品和服务供给，也会带来更大的社会影响力。

　　幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊表示：“从这一创新业务行业阶段发展看，还要进一步完善相关配套政策细则落地及管理办法出台。此次2019年《关于推进养老服务发展的意见》(以下简称《意见》)提出，在房地产交易、抵押登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率，这就是回应了我们之前的呼吁与诉求，政府发文何时尽快落地、怎么执行到位还有待相关职能部门切实参与、共同推动。”

　　另外，按照反向抵押养老保险特质，他项权证(不动产登记证)上的最高债权额会远高于现时评估价值，《担保法》与《物权法》对此的定义与解释存在一定差异与冲突，相对来说，《物权法》更清晰体现保护最高债权额限度内的优先受偿权。法律层面若能尽快配套与完善，更有利于这一金融创新产品在全国推广。