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　　原标题：5年来物业纠纷案件增一倍多

　　北京市高级人民法院的一份调研显示，近年来，全市涉物业服务相关案件连续5年上涨，且涉物业纠纷调解率低，矛盾尖锐不易调和。法院建议，建立由综治、司法、行政、社区和业主委员会等各方广泛参与的多元化解格局，实现矛盾源头预防，综合治理。

　　近年来，全市涉物业服务相关纠纷呈持续高发态势。2014年全市法院受理物业纠纷案件24019件，但到了2018年，收案49013件，是2014年全年收案量的2.04倍，年均增幅达19.5%。从案件类型看，以物业公司起诉业主追索物业费的传统物业服务合同纠纷为主。

　　北京高院相关负责人表示，从2014年至2019年4月涉物业纠纷案件的审理情况看，这类案件的调解率较低，传统物业服务合同纠纷的调解率只有12.1%，远低于其他民事案件调解率。

　　此外，涉物业纠纷案件中业主应诉能力普遍较弱、胜诉率较低。在随机抽取的2013年至2018年期间全市法院200份物业服务合同一审判决文书中，共184件案件涉及物业服务企业向业主追索物业费，物业费支持金额比率高达94.4%，超过一半案件全额支持了物业费请求，仅44件案件因物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准存在差距，酌情减少了物业服务费。

　　探因

　　三问物业纠纷

　　一问：物业纠纷为何连年增多？

　　“现在，物业服务的公共性与营利性属性还存在‘定位失衡’的问题。” 北京高院一名法官表示，物业企业本身系以营利为目的的市场主体，但其服务内容则有一定的公共属性，如房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，相关区域环境卫生和公共秩序的维护等。这一双重属性却被忽视，许多人仅将其视为营利性组织，因此缺乏有效的引导支持、监督管理和质量评价体系。

　　在市政协委员、北京市易行律师事务所主任刘凝看来，物业纠纷连年增多还有一个原因在于：业主的诉求没有合法、有效的解决通道。刘凝表示，生活中不少物业企业或多或少存在管理或服务上的问题，当业主发现并提出这些问题时，物业企业没有引起足够的重视或及时解决，业主们的诉求没有其他渠道解决，只能通过诉讼，也使得纠纷增多，矛盾加剧。

　　二问：物业纠纷为何难化解？

　　法院在审理案件中发现，物业纠纷矛盾极易陷入恶性循环。例如，有的小区因业主不缴费导致经费紧张，服务质量相应下降，进而加剧了业主对物业的不满，业主继续坚持不缴费，形成恶性循环，加剧了矛盾纠纷的化解难度。

　　与此同时，当前物业纠纷主要通过诉讼解决，通过其他渠道化解的微乎其微。居民委员会、行政调解、行业组织调解等其他多元力量缺位，使得矛盾不分难易大量涌入法院，加剧案多人少矛盾，纠纷化解周期长，也增大了矛盾对立性。

　　“其实，业主可以通过业主大会和业主委员会解决与物业企业之间的矛盾，这是既合法也有效的。”不过，据刘凝调查，在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下，北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。

　　三问：业主为何多败诉?

　　在物业纠纷中，业主的胜诉率往往较低。对于这种现象，北京高院相关法官表示，相对于业主个人来讲，物业企业一般有相对较为固定的专业律师，他们无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面都比业主更有优势。

　　刘凝也表示，业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时，应当与物业企业积极沟通，以拖欠物业费的方式消极应对是不明智的，“因为根据现有的法律，物业企业只要提供了实际服务，业主就需要缴物业费，因此业主以不缴物业费的方式相对抗，法院很难支持。”刘凝说。

　　刘凝介绍，虽然法院和律师都会提示业主要注意留存证据，但司法实践中，业主要固定证据不但手续繁琐，成本甚至也远高于物业费本身，这种情况下，业主作为个人很难提供完整的证据链，打官司肯定要败诉。

　　建议

　　建立社区多元化化解格局

　　化解涉物业纠纷不能只依靠法院，还要培育社区自治模式，从前端预防矛盾产生，实现源头治理。

　　北京高院建议，业主成立自治组织，创新业主议事协商机制，充分发挥业委会作用，培育社区多元解纷力量，建立由综治、司法、行政、社区和业主委员会等各方广泛参与的多元化化解格局。

　　刘凝表示，在自治组织中，业主大会和业主委员会有权确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，有权选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务。但依据《北京市物业管理办法》,目前业主大会和业主委员会的成立和运行还面临门槛太高的问题。其中关于成立业主大会的条款规定：“物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。” 刘凝说，“有些居民小区其实根本不具备这些条件，因此一直没有成立业主大会和业主委员会。”

　　刘凝建议简化业主大会和业主委员会成立手续，鼓励更多社区成立业主大会和业主委员会，共同推动物业管理的规范化。