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　　近日，北京三中院审结一起房屋买卖合同纠纷二审案件。案件中，购房人刘某在购房时，因为其以及卖房人项某及中介公司三方的疏忽，致使刘某购买了其不想购买的顶层房屋，入住后，刘某起诉至法院，要求项某和中介公司进行赔偿。最终，法院认定刘某、项某、中介公司均有过错，项某赔偿刘某房屋差价4万元，中介公司赔偿刘某房屋差价8万元并退还居间费8万元。

　　【案情回顾】

　　2016年12月24日，刘某与项某、中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定刘某向项某购买位于朝阳区东三环南路×号院4号楼26层2601房屋；该房屋所在楼栋建筑总层数为30层，其中地上28层，地下2层；该房屋所在楼层为26层；交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为810万元。后刘某付清了全部房款，涉案房屋于2017年3月7日过户至刘某名下，2017年5月刘某办理入住，现涉案房屋由刘某居住。搬家后，在邻居的提示下，刘某才发现涉案房屋是顶层。刘某在入住后，向中介公司和项某表示其在购房时表示不要顶层，因此要求中介公司和项某赔偿房屋差价损失，三方经协商未果，刘某诉至法院要求赔偿。项某和中介公司均表示没有提供虚假信息。一审审理中，刘某申请对涉案房屋市场价值进行评估，北京国地房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，涉案房屋总价为753.68万元。

　　一审法院认为，现合同已经履行完毕，但履行过程中中介公司存在明显过错，对涉案房屋的层数这一基本问题未尽到基本的审核义务，对此造成刘某误将顶层房屋以非顶层房屋购买，中介公司对此应承担一定的责任。刘某本身作为购房者，也应对此承担一定的审核义务，也应承担一定的责任。项某作为售房者，未尽到说明义务，也应承担一定的责任。综上，考虑到各方的责任以及刘某的损失，法院经过酌定，参房地产估价报告，认为应由项某给付刘某房屋差价损失4万元，中介公司给付刘某房屋差价损失8万元，就居间服务费，中介公司虽有过错，但毕竟实际提供了服务，故法院酌定退还刘某居间服务费8万元。

　　一审判决作出之后，中介公司对要求赔偿刘某房屋差价并退还刘某居间服务费不服，提起上诉。北京三中院经审理发现，就本案而言，根据涉案房屋的房产证上的显示，以及购房合同的描述，涉案房屋所在楼栋建筑总层数为30层，其中地上28层，地下2层，涉案房屋所在楼层为26层，故按通常理解涉案房屋应并非顶层。两审法院经过查证了解到，涉案房屋所在楼栋的设计比较独特，1到26层的结构相同，27层和28层的结构相同，与1到26层相比较，27层和28层每层均少了两套房屋；就本案而言，涉案房屋为26层的2601号，但是在27层及28层不存在2701号和2801号，因此2601号上便是楼顶，2601号实际上为顶层。但本案楼栋及房屋因为情况特殊，从涉案房屋里面难以得知涉案房屋是位于顶层，仅可从窗户向外仔细观察或站在楼下仔细观察才可得知涉案房屋实际位于顶层。根据审理查明的事实，可知，中介公司工作人员当时提供居间服务时也并不知道涉案房屋实际位于顶层，而项某也未告知中介公司其房屋位于顶层，而刘某也向中介公司表示过其不要顶层。因此刘某、项某、中介公司均有过错，一审法院的审判适当，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　【法官释法】

　　于普通公民而言，房屋买卖活动是个人生活的大事，无论是房屋交易的双方，亦或者是居间方均应该慎重对待，审慎核查，避免出现低级误差引起纠纷。在本案中，涉案房屋及楼栋确实情况特殊，但这特殊的情况并不能成为各方推卸责任的理由，归根结底，本案纠纷的产生乃是因为买卖双方及居间方的疏忽大意，各方均认为他方已经了解到情况而没有主动去询问或提示，买卖双方及居间方均有过错，因而买卖双方及居间方均应当对产生的损失承担责任。

　　就购房人而言，在购买房屋时，不仅要将房屋的基本情况向居间方以及卖房人仔细询问，而且还要实地观察，仔细考量实际情况的同时也要仔细核验各项证照材料。真正做到全面了解意向房屋的各种情况，避免出现误差，实现自己对自己的行为的负责，不能将责任都推给其他人。

　　就卖房人而言，在出售房屋时，为了避免未来的矛盾和纠纷，应当全面提供房屋的信息，不仅在购房人咨询时详细解答，而且应当主动明示房屋的基本情况，严守诚实信用。

　　就居间方而言，在提供居间服务的时候，应当尽到审慎核查的义务，作为专业机构，更是要切忌“想当然”。买卖双方在一般情况下，均非房地产行业的专门人士，因此才需要聘请居间方来提供居间服务。在收取高额的居间服务费后，居间方应当诚信履职，其不仅要将买卖双方的意见清晰准确的传达，及时告知交易双方房屋买卖的注意事项，更要做到事无巨细的查验与提醒，有些关键的基本情况、基本问题甚至需要多次提示交易双方，避免交易双方因为误解产生矛盾乃至纠纷。

　　在当今的社会生活中，房屋交易行为于个人、家庭、社会而言均是举足轻重的大事，因此慎重对待更应该是应有之义，希望交易双方和居间方均诚信交易，避免纠纷的产生，实现社会经济的良性发展。