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　　物业服务企业作为小区服务的提供者，其不单要为业主提供卫生管理、绿化管理等常规性服务，还应根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及附属设施，如果物业服务企业未尽到相应的管理服务义务则应承担相应的法律责任。下面海淀法院法官通过几个案例，介绍物业服务企业应注意的义务。

　　地下车库漏水，物业公司被认定有过错 

　　徐先生为小区业主，此小区由被告物业公司为徐先生有偿提供车库并对车库进行维护管理。后因雨水涌入地下停车场内，致使徐先生停放在小区车库内的车辆浸泡在水中，车辆电器元件、内饰、变速器等部件受到损坏。故徐先生诉至法院，要求物业公司赔偿车辆损失。

　　法院经审理认为，物业公司对其物业管理区域包括相关公共设施、地下车库负有维修、养护和管理的义务。暴雨导致小区南侧围墙垮塌后洪水涌进车库，小区围墙在垮塌之前，早就出现了渗漏等问题，但物业公司却未及时采取措施确保围墙安全，在气象部门预报后，物业公司未在合理时间内采取排险措施存在一定的管理过错。但鉴于徐先生对车辆损失证据不足，法院驳回徐先生诉讼请求。

　　【法官提醒】：

　　根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　本案中，天气出现大暴雨，小区南侧围墙因难负水压而垮塌，随后洪水涌进该小区车库，致使徐先生车辆被淹。故大暴雨及小区南侧围墙垮塌是造成徐先生车辆被淹的根本原因，但物业公司是否尽到物业服务管理义务，是认定其是否存在过错的关键。从现有证据来看，小区南侧围墙在垮塌之前，早就出现了渗漏等问题，但物业公司却未及时采取加固、防漏等措施确保围墙安全，此外，暴雨天气经气象部门预报后，作为物业管理服务企业，应根据气象部门发布的气象信息综合考虑小区地势等情况，在合理时间内采取排险措施，避免地下车库进水，但暴雨后小区南侧围墙垮塌致使地下车库进水车辆被淹，显然物业公司存在一定的管理过错，应承担相应的民事责任。鉴于物业公司在事前尽到了提醒义务，事发后积极履行了救助抢险义务，且暴雨属客观情况，故其所承担的责任亦应限定在一定的范围内。同时，业主如果要维权，则要做好证据的准备工作，否则也可能因为证据不足而使得诉讼请求得不到支持。

　　未制止其他业主的违建，物业公司承担过错责任 

　　张先生诉称，因楼下车棚发生火灾使其停放在车棚西侧的汽车受到不同程度烘烤。该车棚是被告李某私搭违建的建筑，不符合消防安全要求。同时，物业公司作为管理责任方，未尽到应尽的职责，故张先生将李某和物业公司诉至法院，要求二被告赔偿车辆损失。

　　法院经审理后认为，物业公司作为公共部位的物业管理者，未提交充分翔实的证据证明其对车棚的搭建及存在尽到制止、督促职责，对该车棚引起的损害后果应承担部分责任。故判令物业公司按照其过错程度酌情确定其应承担责任。

　　【法官提醒】：

　　根据《物业管理例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　本案中，侵权行为人李某在小区内搭建车棚，该车棚属于私搭违建的建筑，不符合消防安全要求，后因外来火源导致车棚起火，火势蔓延导致此次火灾事故的扩大，给张先生造成了财产损害。对此，物业管理公司应举证证明其切实履行了对违章建筑的制止、督促责任才能免责，但其未提交充分翔实的证据证明其对车棚的搭建及存在尽到制止、督促职责，故其对该车棚引起的损害后果应承担部分责任。

　　业主操作车位失当，物业公司被认定存在过失

　　陈先生为小区业主，其使用小区内机械式三层可升降的停车位。某日在其将车正常停入车位即将下车时，因被告陆某操作不当，把陈先生的车位降落到地下一层，致使陈先生的车门被机械卷夹。陈先生认为，陆某对损害后果的发生负有责任，物业公司对地下停车场负有管理责任，因此也负有连带责任。故起诉至法院，要求二者承担赔偿承担赔偿责任。

　　法院经审理认为，从案件整个事实来看，物业公司未履行“派专人对机械式停车设备进行管理和使用”的义务，属于消极实施侵权行为情形，该行为与陆某的操作行为结合已构成无意思联络的数人侵权，物业公司和陆某应按照各自责任的大小确定赔偿数额。

　　【法官提醒】：

　　根据《特种设备安全监察条例》第五条的规定，特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。

　　本案中，物业公司作为机械式停车设备的产权单位，应当建立岗位安全责任制度，有义务派专人对机械式停车设备进行管理和使用，尤其是物业公司作为产权单位收取租赁费用将停车设备出租给业主使用时，更应该尽到上述义务。虽然物业公司提出“机械设备是自动式的，并不需要专人看守”的抗辩理由，但从物业公司提供的暖提示可以看出，在机械式停车设备使用过程中是需要有在岗人员的，这与物业公司提出的抗辩理由相互矛盾。故物业公司应承担相应的责任。