林女士与中介佳美公司签订合同，将房屋委托佳美公司管理运营。后佳美公司以疫情影响经营收益为由提出降低租金，林女士未同意。由于双方未能就解除合同等事宜达成一致，林女士诉至法院，要求解除合同，佳美公司支付违约金12730.8元、空置期租金6365.4元以及至房屋交付之日止的租金。佳美公司则提出反诉，要求判决前述合同于判决之日起30天解除，并要求林女士支付装修配置折旧费13239.7元、退还服务质量保证金6065.4元。
海淀法院经审理，在双方就部分事项达成一致的情况下，判决佳美公司向林女士支付违约金及交还房屋前的租金、使用费，驳回了林女士要求支付空置期租金的主张及佳美公司的全部反诉请求。
案情简介
林女士诉称，双方签订的《资产管理服务合同》约定，管理期限自2018年8月7日至2022年12月19日止，并约定佳美公司迟延支付当期收益达15个工作日的，我有权随时单方解除合同。佳美公司逾期支付我2020年10月份的收益达15个工作日。而且，该公司从9月份就开始通知要求降低收益，我不同意降低收益，该公司就要求解除协议并告知我不再打款，并拒绝出具书面的单方面解除合同书。佳美公司严重违约，故我提出前述诉讼请求。
佳美公司辩称，我公司同意解除合同，希望法院给我公司预留30天清退租户的时间，同时我公司将会正常按期支付房租至合同解除之日。我公司目前已经不欠林女士租金，且合同未约定解除合同要支付空置期的租金，故不同意支付违约金和空置期的租金。另外，我公司已对房屋进行了装修改造并配置了电器家具，现合同提前解除，我公司根据合同约定要求林女士根据未履行天数承担相应期间的装修配置费用。合同约定本合同终止或解除时，服务质量保证金结算后仍有剩余的，林女士应当返还余额。故我公司对林女士提出反诉。
林女士针对佳美公司的反诉辩称，根据合同约定，我支付装修折旧费是以我违约为前提，佳美公司作为违约方无权要求我支付该费用。质量保证金已经抵扣了该公司的欠付租金。
诉讼中，双方就部分事项达成一致意见，均同意于开庭当日解除合同，并就合同解除后依现状返还房屋、腾退期及计付相应占有使用费、已付服务质量保证金可直接冲抵拖欠款事宜达成一致意见。后双方于诉讼中办理了房屋交接。
法院审理
法院审理后认为，本案名为资产管理服务合同，实为房屋租赁合同。合同订立后，非因合同约定或法律规定，双方不得擅自解除，否则违约方应当承担相应的违约责任。
双方在导致双方合同解除的原因及责任问题上存在争议。林女士主张其行使解除权的事由即佳美公司超期拖欠租金，佳美公司虽不予认可，却亦未能述明对应付款事实并提供相应付款凭证等予以证明，法院对林女士主张的事实予以认定，佳美公司应当对此承担相应违约责任。
故现林女士主张解除双方合同，并要求佳美公司偿付租金、支付房屋腾退前的使用费并赔偿违约金，符合双方合同约定及法律规定，法院对此予以支持。鉴于林女士主张相应欠租已以服务质量保证金抵付，佳美公司亦表示同意可以已付服务质量保证金抵偿，法院对此不持异议。
佳美公司虽以疫情影响经营收益作为向林女士主张解除合同的事由，但该公司未能述明相关疫情影响事实并提供相应证据证明，该公司在履行过程中并不享有合同解除权。林女士主张佳美公司赔偿空置期租金，该期间为双方自行约定的针对每一履行周期的免租期，应与当期履行事实整体对应考量。因相应周期履行事实已实际发生且期间较短，林女士要求支付相应租金缺乏事实、法律依据，法院对此不予支持。
另结合双方合同约定的标的资产装修、新配置设施的处置及甲方违约责任条款内容，关于佳美公司要求支付新配置设施损失费用之主张，应以甲方即林女士存在违约行为并造成佳美公司损失为前提，而现林女士不存在任何违约行为，佳美公司的该项诉请亦缺乏事实、法律依据，法院对此不予支持。
宣判后,双方均未提出上诉，本案判决已经生效。
法官说法
本案《资产管理服务合同》虽名为资产管理服务合同，但根据合同约定内容，佳美公司以自己名义对外出租，对租户选择完全自主，无论其是否从租户处取得收益，都需向业主支付固定收益，且合同内容不涉及委托事务费用等情形，故该合同不符合委托合同特征，应认定为房屋租赁合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。违约方不享有单方解除合同的权利。佳美公司在合同履行过程中，虽以疫情影响经营收益为由向业主提出解除合同，但未能述明疫情对其公司造成何种影响并提供相应证据，故该公司并不享有合同解除权。
（文中人物均系化名）
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