谢某经营一家以出售蟹黄汉堡为特色的餐饮店。2022年3月1日，谢某向海螺银行贷款800万元，用于购买新型机器设备制作汉堡。双方签订了借款合同，约定借款期限1年。谢某以自己的房屋为该笔贷款做抵押担保，双方于当日签订了书面的抵押合同，并前往不动产登记机构办理了抵押登记手续。1年后借期届满，谢某未能偿还借款，海螺银行委托法院拍卖房屋。2023年6月1日，章某拍得该房屋，并办理了过户手续。章某准备着手对房屋进行大规模改造，这时才得知，谢某早在2022年1月1日已经和兴某签订了房屋租赁合同，租金每月2万元，租赁期限3年，兴某于当日支付了全部租金，并居住至今。
章某获得房屋所有权之后，是否能以房屋所有权人的身份请求兴某搬离房屋？
答：章某不能以房屋所有权人的身份请求兴某搬离房屋。根据法律规定，抵押权设立之前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受新设立的抵押权的影响。海螺银行的抵押权设立的时间为2022年3月1日，房屋租赁关系则成立于2022年1月1日，早于抵押权设立的时间。由于原租赁关系不受新设立的抵押权的影响，故章某不能请求兴某搬离房屋。
章某获得房屋所有权之后，如果请求兴某搬离房屋，兴某可以怎样维护自己的权利？
答：兴某可以向章某主张“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”规则是指，抵押权实现后，原租赁合同对新的受让人继续有效。章某通过竞拍获得房屋，海螺银行拿到拍卖款实现了其抵押权。但是，由于房屋租赁关系成立时间先于抵押权设立时间，抵押权不得对抗原房屋租赁关系，故兴某作为承租人有权继续占有使用房屋。
如果谢某和兴某签订房屋租赁合同的时间是2022年4月1日，章某获得房屋所有权之后，是否可以请求兴某搬离房屋？
答：章某可以请求兴某搬离房屋。根据法律规定，已经登记的抵押权先于租赁权设立的，不适用“买卖不破租赁”规则，而应适用“买卖破租赁”规则，即租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
《中华人民共和国民法典》
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
检察官提示
买卖是否破租赁的问题关键在于抵押权和租赁权何者成立在先。当抵押权和租赁权产生冲突时，已经登记的抵押权先于租赁权设立的，应适用“买卖破租赁”规则，保护抵押权人的合法权益；而抵押权设立之前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权的影响，应适用“买卖不破租赁”规则，保护承租人的合法权益。
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