租房遇到纠纷，房东和租客该如何依法维护自己的权益？9月24日，北京市通州区人民法院召开新闻通报会，通报2022年至2025年6月期间住房租赁案件审理情况，包括案件特点、审理难点、裁判思路、典型案例等。
三年多受理房屋租赁合同纠纷8000余件 诉前深挖“多元调解+速裁”
在新闻发布会上，通州法院审判委员会专职委员陈汉东通报了该院2022年至2025年6月涉住房租赁案件的审理情况。2022年1月至2025年6月，通州法院共受理案由为房屋租赁合同纠纷的案件8510件，审结8242件，案件数量逐年稳步增长。
面对新形势新挑战，陈汉东介绍，针对住房租赁案件，通州法院在立案、诉前、诉中三阶段持续优化审理流程，提升纠纷治理效能：在立案阶段采取递进式“三识别”机制，细化立案识别标准，优化案件办理流程，提升案件办理的针对性、规范性和时效性，实现住房租赁案件办理的“快慢分道”；在诉前阶段深挖“多元调解+速裁”的集成效应，充分发挥调解优势，有效降低群众诉讼成本；在诉中阶段打通住房租赁纠纷“保质快审”通道，强化专业化审判、智能化诉讼服务，不断提升住房租赁案件审判质效。
房东和房客遇到纠纷有法可依 合法维权避免矛盾激化
通州法院立案庭（诉讼服务中心）庭长刘梅针对住房租赁案件中的法律风险，向房东和租客分别提出三点建议。
对于房东而言，首先，出租行为应符合法律法规的有关规定。如提供违法群租房、甲醛超标房，除需承担合同违约责任外，还可能面临被有关主管部门责令限期整改和处罚款的法律责任；其次，房东应积极履行提示说明义务，遵循诚实信用原则，这样能避免推诿扯皮，切实维护自身权益；最后，房东维权时应注意自力救济的限度，积极采取有效措施，避免损失扩大，同时维护自身权益应坚持合法、合理、必要原则，避免进一步激化矛盾。
对于租客而言，首先应对承租的房屋尽到谨慎注意义务，认真考察承租房屋状况，如发现问题，应及时和房东沟通并保留沟通证据；其次，租客负有腾退租赁房屋义务，在房屋租赁期限届满或合同解除情形下，及时搬离并腾退屋内物品，避免承担房屋占有使用费用；最后，租客订立房屋租赁合同时，应仔细审查合同条款，注意区分押金和定金，定金在法律上更具特殊性，定金适用“定金罚则”且定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。
据悉，通报会还聚焦涉群租房、押金退还、饲养宠物、房屋损坏责任、违约金范围等人民群众密切关注的住房租赁热点问题，发布十大典型案例。
承租人发现房屋涉嫌违法群租 出租人应当退还定金
出租人朱某与承租人尚某相约看房，看房时涉案房屋结构为三室一卫，双方在看房时多次确认了房屋结构为三室一卫，并最多承租给三个人。确定房源后尚某通过微信提交了定金。在交房签合同时尚某从朱某拍摄的视频中发现房屋内多出一个房间（暗间），现在房屋结构变成四室一卫，朱某亦表示后续会按照四室出租。
尚某认为涉案房屋涉嫌违法群租，故要求朱某退还2100元定金。
通州法院经审理认为，尚某看房时该套房屋（包括厅卧在内）共计三个卧室，在尚某支付定金后，该套房屋餐厅被隔断为第四个卧室，构成租赁房屋的重大变更，现房屋租赁合同未实际签订和履行，朱某应承担缔约过失责任，尚某据此要求朱某退还全部定金，具备事实及法律依据，法院予以支持。
一审宣判后，朱某提起上诉，二审法院维持原判。案件已生效。
以上为通州法院公布的十大典型案例中的一起案例。该院立案庭（诉讼服务中心）审判员甄硕提示，新颁布实施的《住房租赁条例》第七条第二款也明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住，这为居住安全划定了红线。
文/董振杰
图/董振杰
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