12月10日，昌平法院民一庭法官助理袁满来到城北街道松园社区开展“京法巡回讲堂”，以案释法，为社区居民带来了一堂关于房屋租赁的普法课。
袁满从审判实践出发，结合即将施行的民法典和其他相关法律法规，从房屋租赁合同的界定、基础要素、合同履行中的常见问题等三个方面，为居民讲解房屋租赁的那些事儿，引导大家依法依规订立、履行房屋租赁合同。
本期“京法巡回讲堂”结合案例
为您解读房屋租赁的这些事儿
超实用的避“坑”指南
租房族们，快来Mark！
案例1
租房中介跑路
如何及时止损？
2018年6月至8月，某房屋中介公司与房东、租户们签订租赁合同，通过承租房东的房屋后对外转租，赚取差价。合同分别约定，中介按年收取租户的房租，按月向房东支付租金。2019年8月起，中介出现拖欠房东租金的情况。2019年10月，中介跑路，办公地点人去楼空，通过电话、微信也无法与其取得联系。
因无法按时从中介处收取租金，房东与租户协商，从租户处收回房屋。然而租户已经向中介预交了租金，于是租户纷纷诉至法院，要求中介公司返还预收的租金，并承担违约责任。部分租户拒绝返还房屋，房东只能诉至法院，要求中介公司返还房屋、支付欠付租金并要求其承担违约责任。
案件受理后，因中介公司下落不明，根据《民事诉讼法》相关规定，法院通过公告送达后开庭。法院经审理，判决被告中介公司支付欠付或预收的租金，并按合同约定支付违约金。
法官提示
与房东直接将房屋出租给租户的租赁方式不同，现在市场上专门从事转租房屋的中介服务日渐兴盛。房东为避免寻找租户、更换租户等繁琐事宜，将房屋按照一定租金标准出租给中介公司，由中介公司作为二房东对外出租。在这样的模式下，形成了两个单独的租赁合同关系，其一为房东与中介之间的租赁合同关系，其二为中介与租户之间的租赁合同关系。房东与租户间没有直接法律关系，租户的租金也未直接交付于房东，中介公司在中间起到了极为重要的作用，如果出现跑路、失联的情况，房东与租户将面临权益受损。
对此，法官对房东及租户作出如下提示：
一是谨慎选择中介公司。
在选择中介时，应当首选经营时间长、信誉好的中介。在签约前，当事人可以通过网络查询了解中介的工商登记信息以及是否有相关的裁判文书，尽量不与已经显示“吊销”“注销”“信息异常”或近期内诉讼集中高发的中介签约，以避免出现中介因经营不善而跑路的情形。
二是注重审查核心条款。
在房屋租赁合同纠纷中，核心条款有“租期起止时间”“租金标准和支付方式”“是否允许装修”“违约条款”。其中，最容易被大家忽视的是违约条款。本案中，中介公司与房东的租赁合同中约定，中介公司拖欠租金的情形下，房东需要催缴中介公司，中介公司在催缴后15日依然未支付租金的，房东才具有合同约定的解除权。遇到中介公司下落不明的情况，催缴通知无法送达，房东依据该条款解除合同的权利就受到极大的限制，甚至无法实现，而只能通过诉讼解除合同。在此，建议细化合同解除与终止条款，对违约情形房东有权单方解除合同并收回房屋。
三是关注中介公司运营情况。
本案中，有的房东在发现中介存在欠费的现象时，便行使了合同解除权，及时收回房屋。但是有的房东在纠纷大批量出现后，才注意到欠付租金的情况，此时损失已经扩大。作为租户要注意，在发现中介与房东之间的合同可能会被解除、房屋被收回的情况下，应认真核实租赁合同能够继续履行，谨慎支付后期租金。
四是约定有效送达地址。
根据法律规定，国内公告送达期限为60日，按照普通程序审理的举证期30日。为了避免漫长的时间成本，当事人在签订合同时，可以在合同中约定诉讼送达地址。根据最高法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》规定，当事人拒绝确认送达地址或躲避、规避送达的，若当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，法院可以以约定的地址为送达地址。此种情形下，可以缩短诉讼时间，尽快实现合法权益。
租房除了居住、生活以外
还有些小伙伴租赁厂房、商铺等
用于生产经营
那么经营性房屋租赁
又有哪些易踩“雷区”呢？
小编这就为您解答！
案例2
经营性房屋租赁
应该注意哪些问题？
王先生与某商贸公司签订了《房屋租赁合同》，约定商贸公司将房屋租赁给王先生，租赁用途为经营宠物店。入冬后，因房屋供暖不足，10天内许多宠物着凉生病，导致宠物店经营困难。于是王先生提起诉讼，要求解除与商贸公司签订的《房屋租赁合同》，并要求其返还租金及保证金17万余元，并赔偿装修损失9万余元。
商贸公司称涉案房屋的供暖不足，是因为锅炉改造引起的，但也没有收取王先生的供暖费，王先生自己在店内安装了空调，并没有影响其经营。
法院经审理认为，双方合同约定“租赁用途为经营宠物店。交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。”商贸公司未尽相应供暖义务，违反了合同约定，影响了王先生的实际经营，因此王先生享有合同约定的单方解除权。供暖季涉案房屋未能正常供暖，确实会在一定程度上影响经营收入，即使王先生采用其他设施替代供暖亦会提高经营成本，因此法院认定商贸公司应当对该期间的房屋租金予以适当退还。
另因本案主要系商贸公司违约致损，因此商贸公司应当赔偿王先生剩余租赁期内的装饰装修残值损失。综上，法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，商贸公司返还王先生房屋租金2万元、支付装饰装修损失5万余元。
法官提示
房屋租赁是指房屋所有者或经营者将房屋占有、使用、收益等用益权能在一定时期内让渡予承租者，并由承租者支付相应租赁费用的法律关系。随着城市经济不断发展，人口流动和商业发展的需求都使得房屋租赁扮演着越来越重要的社会角色。
我国《合同法》及即将施行的《民法典》对于房屋租赁的相关规定十分丰富，其内容几乎涉及到租赁过程的方方面面。结合本案案情以及当前出租市场更为偏向租赁方的实际情况，站在承租方的角度，租赁目标房屋过程可以着重注意以下几点：
一是房屋权属情况。
作为承租者，在打算租赁房屋时应首先了解房屋的权属情况。具体来讲，一方面要了解房屋是否为具备合法产权的正规建筑，否则根据相关规定，对于违建、无产权房屋的租赁行为可能被认定为无效，其权利保障力度远低于正常租赁关系。另一方面，要了解出租者是否为房屋产权人，若出租方并非目标房屋的产权者，可基于《合同法》第224条关于房屋转租的相关规定，要求转租人出具原始租赁合同以证明其剩余租期，并出具产权人同意转租声明以确保后续转租合同的稳妥履行。
二是房屋自然情况。
房屋租赁行为作为一种持续履行行为，其履行过程的不确定性较高，承租者出于自身情况对居住和经营的实际需求又各有不同，因而在租赁房屋前应尽量了解房屋的自然情况，以保障租赁目的的实现。如承租类似于本案中的经营用房时，可向周边商户了解房屋供水、供电、供暖条件以及可能影响商业经营的其他因素；承租用于生活居住的房屋时，可侧重了解该房屋之前是否存在漏水、漏气、噪音等影响居住的相关情况。
三是严格书面留痕。
租赁合同的履行过程较为漫长，房屋客观情况及双方实际需求变化经常导致合同约定的变更。正常情况下，经租赁双方自主合意而发生的合同内容变更是法律允许并受保护的，但当事人变更合同内容的形式往往过于随意，常见的口头约定在发生争议时并无法律意义上的证明效力，守约方可能因此而遭受损失。因而在合同履行过程中，如双方就合同履行期限、租金标准、装修添附等内容达成了新的变更约定，应该严格将上述内容落实于纸面，以避免发生不必要的争议，确保合同的顺利履行。
以上租房避“坑”指南
小伙伴们get到了嘛？
不管是哪种租赁方式
签合同时一定要看仔细
对于租金、租期、违约责任等
条款要慎之又慎
一旦发生纠纷
及时主张权利，避免损失扩大
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