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　　开发商和房产中介通常会使出各种营销手段吸引购房者的目光，在乱花渐欲迷人眼的背后可能夹杂着一些不规范的销售行为。如何识破购房陷阱？本期朝小政、朝小法邀请了区人民法院双桥法庭法官来为您解读购房市场的那些坑。

　　陷阱一：巧立名目 “联建”购房成“违建”

　　案情回顾

　　小刘与某开发商签订《某产业园联合建设合同》，约定双方联合开发某文化产业园项目，其中，开发商负责全部项目建设及经营，小刘仅负责出资120万元，项目建成后，小刘享有该产业园某房屋的所有权（建筑面积62.7平方米）。合同签订后，小刘按约定向开发商支付联建投资款120万元。但最终涉案房屋因未能取得正规的房屋规划手续，不能正常上市交易，协商无果，小刘将某开发商诉至法院，要求开发商退还已付购房款项及赔偿因丧失交易机会房屋价格上涨的差价损失。

　　诉讼中，法院向某乡政府规划科进行核实，涉案房屋所在楼宇建设在集体土地上，确未取得建设规划许可手续。

　　法官释法

　　本案中，小刘与某开发商签订的“联建投资合同”，实为房屋买卖的预约合同。涉案房屋的开发建设未取得规划、开工等审批许可手续，双方签订的《某产业园联合建设合同》违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定，合同应属无效。

　　另《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　本案中，系开发商将未取得开发建设规划许可等手续的房屋对外销售，最终导致合同无效，开发商应对合同的无效负全部责任。但原告主张的因丧失交易机会房屋价格上涨差价损失不属于直接损失。最终，法院判定开发商返还小刘已支付的购房款120万元，就丧失交易机会房屋价格上涨差价的损失，因缺乏合同及法律依据未予支持。

　　法官提示

　　不少开发商以“联建”之名吸引购房者，合同虽名为“联建”，实则“期房预售”。一旦发生“期房成违建”的情况，购房者将陷入“房财两失”的尴尬境地。

　　因此，购房者在签订合同时应当核实开发商“五证”是否齐全，“五证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。 同时，签约时务必认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的具体内容。

　　陷阱二：出尔反尔，虚假承诺终成空

　　案情回顾

　　孙某看到某开发商宣传楼盘“层高最高可达6米，高挑空间随需创变，尽享两层双倍面积”，遂与该公司签订《北京市商品房预售合同》。孙某按照合同约定支付房款后，交房时却发现房屋层高并未达到6米，且无法进行分层改造。孙某将某开发商诉至法院，主张开发商违约并要求解除合同。开发商辩称，同意解除合同，但不认可违约。宣传材料并非合同要约，即使宣传内容与房屋实际情况存在出入亦属正常，且双方签订的《北京市商品房预售合同》并未将“层高最高可达6米，高挑空间随需创变，尽享两层双倍面积”作为合同条款纳入合同，故不同意承担违约责任。

　　法官释法

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　本案中开发商销售楼盘时的宣传折页所载“商铺层高最高可达6米，高挑空间随需创变，尽享两层双倍面积”的表述，虽未作为双方所签订的《北京市商品房预售合同》的内容列明，但上述宣传足以导致购房人产生对所欲购买的商品房可改造双层使用的误解，对于买房人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，应作为要约。另外，开发商同意解除房屋买卖合同，本院不持异议。故法院最终判定双方解除合同，开发商构成违约。

　　法官提示

　　实践中，因轻信宣传而仓促购房的情况不在少数。对于此类购房者，在收房后发现房屋与宣传严重不符时，往往会诉诸法院向开发商主张违约责任。对此，法院将根据宣传内容的不同而进行判定。当宣传内容被视为要约后，一旦出现房屋与宣传严重不符，则开发商构成违约，反之则不构成违约。

　　因此，为了避免这一风险，一方面购房者不应轻信宣传资料而盲目购房，另一方面，对于明确的宣传内容双方可以在协商一致后作为具体的合同条款列入合同当中。

　　陷阱三：以小博大，团购费用引纠纷

　　案情回顾

　　张先生经某房屋经纪公司介绍，欲购买某房地产公司开发的房屋，某房屋经纪公司介绍其推出了“6万抵10万”的优惠活动，即交6万元团购费可享受以6万元抵10万元房款的价格优惠。随后，张先生与某房地产公司签订了一份《认购协议书》，约定：房屋原出售金额为60万元，购房者按时签约即可享8万元优惠和“6万抵10万”的双重优惠，房屋最终成交金额为42万元。当日，张先生即与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，以42万元的价格购买了涉案房屋。张先生通过POS机交纳了费用。某房地产公司向张先生出具了金额42万元的购房款发票。某房屋经纪公司向张先生出具了内容为“某房屋经纪公司收到张先生6万元团购费”的收据及《团购推荐单》。

　　后因涉案房屋不符合相关政策规定，交易无法继续，张先生与某房地产公司解除了《商品房买卖合同》，公司退还了张先生购房款42万元，但对于张先生交纳的6万元团购费，则表示系某房屋经纪公司收取，故不同意退还。张先生遂将某房屋经纪公司诉至法院，要求其退还6万元团购费。公司辩称，双方之间是居间服务合同关系，团购费就是居间服务费，公司已经促成买卖双方签订购房合同，故不同意退还费用。

　　法官释法

　　《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。如果购房者与中介机构订立了居间合同，或者中介机构实际提供了房源介绍、组织带看、协助签约等居间服务，那么双方之间形成居间合同关系，在买卖双方订约的情况下，居间费不应退还。

　　本案中，张先生交纳6万元的目的在于购买房屋并享受购房优惠，故某房屋经纪公司所负义务在于使张先生能够通过合同的履行享受到减免房屋价款的优惠。而张先生与某房地产公司之间的房屋买卖关系已经解除，某房地产公司已全额退还张先生购房款，即张先生未能实际享受到购房优惠。且某房屋经纪公司作为一家专业的中介机构，将“居间费”写作“团购费”有悖行业交易惯例，因此，难以认定该笔款项系居间服务费用。综上，法院判决某房屋经纪公司退还张先生团购费6万元。

　　法官提示

　　团购优惠的购房模式一般包含三方主体，即购房者、房地产经纪公司和开发商。购房者向房地产经纪公司支付团购费后，一方面需要承受团购费用未实际抵扣房款的风险，另一方面，一旦房屋买卖合同履行发生争议，购房者向房地产经纪公司与开发商索要团购费，二者往往以“房地产经纪公司并非合同主体”以及“开发商并非团购费收取主体”而相互推诿，导致购房者维权受阻。

　　因此，为了有效避免此类情况发生，购房者除了解房屋本身情况外，还应提前获取开发商与房地产经纪公司的相关信息，充分查阅各公司的相关资质，确认二者之间有无委托代理合同等，如此方能知己知彼，防范未然。