北京政法网

　　从上世纪八十年代到本世纪一零年代

　　“工业大院”

　　曾是备受推崇的农村经济发展载体

　　在2017年6月北京市经信委发布的数据中

　　北京市有工业大院共315个

　　其中大兴区就有144个，位居各区县首位

　　随着城乡结合部改造及产业升级

　　大兴区工业大院历史形态实现基本清零

　　曾在工业大院中活跃的经济主体纠纷涌入法院

　　妥善审理涉工业大院纠纷

　　成为大兴法院助力乡村振兴战略的重点工作

　　5月14日上午，大兴法院召开“助力乡村振兴战略—涉工业大院租赁合同纠纷案件审理情况及典型案例”新闻发布会，就2017年至2019年间该院审理的涉工业大院租赁合同纠纷案件基本情况、案件特点进行总结发布，并通报了三起典型案例。发布会在该院官方微博平台全程直播，并邀请了市人大代表在线监督。

　　作为有着7个派出法庭机构的基层法院，在助力乡村振兴战略实施过程中，大兴法院从未停止过探索和努力。发布会上，该院党组成员、副院长尹凤云从涉农审判团队专业化、派出法庭设置系统化、审判工作便民化、建立涉农纠纷多元化解决机制、加强农村法治宣传教育五个方面介绍了该院助力乡村振兴战略五大工作举措。如培养审判团队的乡村情怀，配置专业婚姻家事法庭，开展夜间法庭试点，推进繁简分流、快慢分道等。

　　据统计，大兴法院近三年审结租赁合同纠纷案件近1万件，其中近70％为涉工业大院案件。在大兴区工业大院清退工作卓有成效的同时，大兴法院对因此引发的租赁合同纠纷案件进行了妥善处理，为本区工业大院清退工作提供有效的司法保障。

　　该院红星法庭副庭长王振介绍到，该院审理的涉工业大院租赁合同纠纷案件呈现以下特点：

　　一是当事人主体不确定。一方面出租人存在多级“房东”层层转租的情况，基于合同相对性，可能造成房屋实际使用人在拆除腾退时难以获得合理补偿或赔偿。另一方面承租人以个人身份签订合同之后在租赁产地设立公司等经营实体的情况下，出租人作为原告拥有选择承租人个人或所设立公司承担合同责任的权利，但法律并未赋予承租人一方任意选择个人或所设立公司作为原告起诉出租人的权利，造成在以所设立公司名义维权存在法律障碍，是否构成债务加入存疑，一旦发起人个人与所设立公司产生矛盾，将陷入维权困境。

　　二是租赁合同文本约定不规范。涉工业大院租赁合同双方常基于血缘、亲缘、宗缘、地缘关系建立联系，碍于亲情、或因文化素质和法律素质参差不齐，所订立合同书多不规范，甚至租赁双方以口头形式订立长期租赁合同，在发生纠纷后各执己见，难以确定其真实订约内容，审理难度大。

　　三是租赁标的物不合法。租赁标的物未取得合法准建手续，或是超产权面积租赁，导致租赁合同确认无效，系普遍状况。但部分当事人仍然认为合同有效，并据此主张权利，以致被法院驳回诉讼请求。

　　四是合同履行不规范。主要体现在交付租赁房屋及给付租金两方面。涉工业大院租赁合同双方往往不签订交房清单，对房屋面积约定不明确或与实际存在较大差距，导致案件事实难以查清。给付租金时，或是现金支付，未签写收条，或仅签写部分收条；或不严格按照合同约定期限给付；在进行转账汇款时，汇款对象不一等等。

　　五是案件审理周期长。当事人之间矛盾较大，且可能涉及腾退或多次转租，法律关系复杂，涉及法律程序较多，案件审理周期长。

　　基于上述案件特点，该院在审理过程中秉承“不畏难、不畏远、不畏繁”的工作思路，在每个派出法庭选派业务骨干组建专业审判团队，加强庭室之间的沟通交流，着力统一拆迁利益分配这一审理难点，提高审判质效；强调法官走出法庭，实地现场勘验，了解实际建设、装修情况，查明诉争事实；严格贯彻法律规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》意见，充分保障当事人合法权益。对符合受理条件的反诉请求依法受理，力争一次性解决争议，并妥善行使释明权。

　　下面进入案例普法时间

　　一、虽然租赁合同无效，但在房屋清退时就相互返还、折价补偿、赔偿损失等所达成协议有效

　　基本案情

　　闫某、赫某签订《合同书》，约定闫某将位于北京市大兴区某20号房屋租给赫某使用，双方对租金、装修等事项一并进行约定。后经各方协商一致，梁某加入房屋租赁关系，成为共同承租人，赫某、梁某均占有使用该房屋。20号房屋所在土地系某农场出租给某公司，某公司又出租给闫某后，由闫某建造，并未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。

　　2018年11月，20号房屋涉及拆除腾退，闫某与梁某签订《协议书》，约定在梁某将被腾退房屋腾空交付闫某后，闫某退回梁某自2018年度的租金215　000元，如梁某不履行房屋交付义务，闫某有权不退租金…。。。“协议书”尾部，同时手写注明：“闫某收到某旅馆拆迁赔偿款当日，把梁某剩余租金退回”。当月，梁某向某农场交还20号房屋。但闫某未退还租金。

　　梁某起诉要求闫某返还房屋租金　215　000元，并赔偿利息损失。闫某提出梁某未交还租赁房屋及2018年11月所签订《协议书》计算金额有误等抗辩意见。

　　法院审理后认为：20号房屋未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，且租赁房屋已涉及拆除腾退，房屋租赁合同应属无效。但梁某、闫某就租金退还事宜签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法院据此支持了梁某的全部诉讼请求。

　　法官提示

　　本案中，所涉房屋租赁合同违反法律强制性规定，应属无效，除争议解决条款外，原租赁合同书所做约定属无效，不能以其内容作为处理合同无效后果（返还财产、折价补偿及赔偿损失）的依据。但是，在合同法乃至其他民事活动领域，法无禁止即自由，在租赁合同因工业大院清退而无法履行时，法律不禁止，而是鼓励当事人意思自治，就合同权利义务终止所涉未尽事宜达成协议。对该协议，法院予以尊重，且当事人应积极按照约定履行。这有利于民事主体快速解决争议，妥善处理涉工业大院清退事宜。

　　二、合同无效后的损失赔偿，应以实际损失为限，不包括对方因工业大院清退所获得奖励，当事人应理性维权

　　基本案情

　　高某与王某签订《租赁合同》，约定高某将坐落于大兴区某地块及地上建筑物出租给王某，租赁物用途为开办公寓，租期为8年，双方还对租金、房屋改扩建、押金等一并进行约定。

　　后王某对租赁房屋进行装修并加建房屋。后租赁房屋被拆迁腾退，高某与拆除腾退人签订了补偿协议，并领取拆迁补偿款近300万元，其中包括提前搬家奖42万余元及其他费用。

　　2018年，王某诉至法院，要求高某返还提前搬家奖42万余元并赔偿其他损失。

　　法院审理后首先认定双方签订的租赁合同无效，同时认为，“提前搬家奖”是一种额外获得的“奖励”，并非“损失”或需要返还的财产，其取得基础为出租人配合了拆迁，与承租人无关，王某要求高某给付提前搬家奖42万余元无相应依据。法院据此驳回了王某该项诉讼请求。

　　法官提示

　　承租人要求出租人赔偿损失的基础在于有效的合同约定，或在合同无效时基于合同法及相关司法解释规定。在未协商一致的情况下，承租人无权额外索要各项拆除腾退奖励。而且，在合同解除或无效情况下，遇工业大院清退，如果承租人拒绝配合搬迁，导致出租人因此丧失各项奖励，承租人还可能要承担相应赔偿责任。建议承租人要积极维权，更要理性维权，依法维权。

　　三、房屋权属要核实，以防有效变无效

　　基本案情

　　洪某系北京市大兴区某村11号院的宅基地使用权人。后洪某在宅基地范围之外建造了2层楼房（称10号房屋）。后洪某将10号房屋内的部分房屋出租给张某，张某在此开设有注册为个体工商户的旅馆。双方约定：“遇拆迁营业补偿和旅馆内的设备设施补偿属张某所有，其它归洪某”。租赁期间，张某又在10号房屋南侧建造了2间房屋（称11号房屋）。10号房屋、11号房屋，均未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。

　　2017年，11号院拆迁，洪某获得11号院房屋腾退补偿款近200万元。拆迁档案载明，位于宅基地范围内的房屋有房屋重置成新价补偿，而10号房屋、11号房屋均不在宅基地范围内。

　　张某诉至法院要求洪某支付2间自建房及全部装修损失、停产停业补助费用、移机费，合计25万余元。诉讼中，张某才意识到其所租赁的房屋位于11号院的宅基地范围外。

　　法院审理后认为：10号房屋未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，且已被拆除，房屋租赁合同应属无效。11号房屋系张某所自建（扩建），洪某一直未提出异议，可视为同意张某扩建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条认定，双方对于房屋租赁合同无效均具有一定过错，但具体至“未办理合法建设手续”的过错，则尽在张某。

　　考虑到洪某并未针对11号房屋取得拆迁利益，且就11号房屋的建房费用张某未提供充分证据证明，故对张某要求洪某给付11号房屋的相关费用的诉讼请求，不予支持。同理，洪某针对10号房屋未获得拆迁利益，故张某要求取得10号房屋的装修及附属物补偿无事实依据。诉争停产停业综合补助费系针对11号院内合法房屋的停产停业补偿，对诉争10号房屋、11号房屋并未补偿，故对张某要求洪某支付停产停业补助费用，亦不予支持。综合考虑11号院内的移机物品清登情况及张某的移机物品情况，张某要求洪某给付移机费14　000余元并无不当。据此仅判决支持洪某给付张某移机费14　000余元，驳回了大部分诉讼请求。

　　法官提示

　　农村宅基地是以居住为主要使用目的的集体土地，国家鼓励农村居民合理利用宅基地，不禁止宅基地上所建造房屋的出租行为。民众在签订租赁合同过程中一定要审查土地情况、房屋权属情况，确定所涉土地性质及物权类型，确定所涉房屋是否取得建设工程规划许可证、不动产权证书等，且不要忽视所建造房屋与审批手续不符等可能导致合同无效之情形。注重审查，友好洽商，依法订约，依法履行，理性诉讼，才能维护自己的合法权益。