“自业主入住后，原告一直提供物业服务，因此我们请求法院判令被告缴纳2015年至2018年的物业费。”
“我对小区的物业服务不认可，家中外墙渗水、电线短路等问题一直没得到解决，我不同意缴纳物业费。”
10月24日下午，在北京房山区某社区居委会里，物业公司与居民樊先生正在发表着各自的主张，这是房山法院立案庭姜婕法官正在巡回审理的一起物业服务合同纠纷案件。
拖欠4年物业费 业主被物业告上法院
某物业公司诉称，2006年9月30日，樊先生与北京市某房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买了位于房山区长阳镇某小区住宅一套，实测建筑面积为92.1平方米。同时合同约定前期物业服务由物业承担，物业服务费为1.5元／平方米／月，按年度预交。物业公司自小区交付起即提供物业服务至今。樊先生于2007年5月31日入住，但自2015年1月1日起至今未缴纳物业服务费。虽经原告无数次催要，其至今仍未交付分文。
于是物业公司起诉至房山法院，请求依法判令樊先生立即清偿自2015年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费，共计6631.2元。
据了解，樊先生居住的小区长期位居“12345热线”物业管理类诉求量前三名，针对该小区物业纠纷案件数量激增、矛盾激化的态势，房山法院能动司法，并与长阳镇政府在该小区设立的12345驻点工作站联动司法，主动前往涉案小区进行巡回审判，同时邀请人大代表、涉案小区居委会工作人员、物业公司有关负责人及小区居民旁听了案件审理。
“家里的阳台一直在渗水，我自己曾经找工人重新刮过腻子，但是后来又出现了一层，双层玻璃也进了水雾变得跟毛玻璃似的。还有家里的电，入住大概一年以后，总是出现跳闸的情况，始终都没有修好……”庭审中，樊先生表达着自己的不满。
围绕争议焦点，法官引导双方进行了充分的陈述、质证、辩论，物业公司坚持诉讼主张，樊先生也一再反映着家中漏水、电路无人修的无奈现状。
“根据法律规定，判决以前能够调解的案件可以进行调解，调解应当遵循自愿合法的原则，双方是否同意调解？”鉴于双方存在的分歧并不是很大，姜法官决定再尝试通过调解，化解两方的矛盾。
“如果被告同意缴纳物业费，我们可以减免，只收取物业费的85％。”物业公司表达了自己的调解意愿。
樊先生坚持要求只支付物业费的80％，姜婕法官针对樊先生的顾虑，再次为其分析其中的法律关系，并邀请12345工作站驻点员进一步帮樊先生寻找解决途径。
经过法官与12345驻点工作站人员的进一步调解，樊先生考虑之后，同意了物业公司提出的条件，双方在法官的主持下，达成调解协议，并在庭后对调解笔录进行了签字确认。
为推动物业公司与小区业主之间打开心结、化解矛盾，进一步巩固以案释法、以审理促治理的良好法律效果，庭审结束后，姜婕法官走下法台，召集大家就地开展了一场“民心恳谈会”。
在法官的组织下，业主们讲述了拒不缴纳物业费的原因，物业公司相关负责人员对物业职责范围作出解释，12345驻点工作站的工作人员还向大家介绍了业主委员会的成立要求、成立流程、公共维修资金的启动程序等，人大代表们也发表了自身对物业合同纠纷类案件的看法及建议。
为妥善处理该小区同类物业纠纷，从源头化解矛盾，法官就一件案件进行巡回审判并力争当庭调解，可以起到“审理一案教育一片”的积极效果。通过一起案例的示范性判决，有助于帮助众多业主了解物业管理的相关法律规定和此类物业纠纷案件的处理情况，从而将更多矛盾纠纷预防和化解在源头。
据悉，为深入推进诉源治理，房山法院将在巡回审判的基础上持续创新，以夯实基层社会治理为着力点，加强社会调解力量的培育和指导，完善矛盾纠纷多元化解机制，促进提高辖区调解组织专业化规范化水平，不仅要引导百姓选择最有利于自己的纠纷解决方式，更要主动融入社会治理体系，通过预防纠纷、发现纠纷后及时化解、示范性裁判、听取基层组织的意见等方式，共同推进法院的诉源治理以及辖区的社会治理工作。
同时，为了将审判力量与社会治理有效整合，房山法院也于24日在该小区正式设立法官工作站，定期派驻法官到工作站，与长阳镇政府12345工作站协同联动为突破口建立诉非衔接工作机制，着力为社区居民解答法律问题，就地处理矛盾，形成物业类案件的诉源治理新模式，深化非诉讼纠纷解决机制，致力将多发矛盾纠纷化解在群众“家门口”。
会后，法官还根据居民们提到最多的问题做出解惑。
“我家房屋漏水，物业至今未解决，凭什么交物业费？”
法官表示，物业合同纠纷案中，常有业主因房屋外墙或者楼顶漏水等问题作为拒绝缴纳物业费的抗辩事由。抗辩事由是否成立，取决于物业公司是否是房屋系列问题的责任主体。
房屋外墙或楼顶出现漏水，在不存在业主或第三人装修过程导致上述问题发生的情况下，属于房屋质量问题，业主应当向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。
“我没有入住，为什么要交物业费？”
法官解释，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。物业服务费主要是公共性服务收费，包括共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，清洁卫生费用，绿化养护费用，人工费，办公费用，固定资产折旧等费用。业主是否实际入住，并不影响物业服务费的发生，因此房屋空置不是业主不缴纳物业费的正当理由。
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