李女士系房屋中介，面谈当日，房东与中介已就租房事宜达成一致意见，但租户提出要将合同带回公司走手续，房东董先生夫妇则要求租户当场支付一个月租金作为定金，租户拒绝。为促成交易，李女士自掏腰包，向董先生夫妇支付了定金。董先生夫妇承诺合同签订后向李女士退款。过了几日，李女士通知董先生夫妇合同已过审，董先生夫妇却告知房已另租他人，并拒绝退还定金。李女士以不当得利为由，起诉要求退款。
被告董先生夫妇辩称，其基于租赁合同取得定金，不属于不当得利。李女士曾于磋商次日致电，告知合同无法过审，故合同因租户原因未成立，定金可不予退还。李女士系替租户垫付，如要退还，应向租户主张。
案件审理过程中，董先生夫妇提交了其与李女士的通话录音，录音表明李女士曾在告知合同没有过审，但定金可留下，并可自行出租房屋。董先生夫妇回复因系租户反悔导致合同无法成立，定金不退，李女士无异议。后李女士为其隐瞒该通话情况的行为致歉，经进一步协商，双方达成调解。
法官说法
定金系作为债的担保而由债务人向债权人作出的给付，主要适用于合同债务。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。该条款概括性规定了定金的性质、成立和约定的数额上限，但未就其类别进行细分。依据以往的适用习惯和最高人民法院发布的相关司法文件，若当事人没有特别约定，现行法律体系下的定金性质多为违约定金，若有特别约定或约定内容可直接反映其性质的则从其约定。
就本案而言，面谈当日，租户无法当场在合同上签字盖章，董先生夫妇为确保合同订立，要求其支付定金。租户以需经公司审批为由拒绝当场支付，李女士自行垫。董先生夫妇在双方已达成初步合同意向的情况下，有理由相信该款项系订立合同的担保，有受领的权利。结合定金交付的目的、时间及董先生夫妇在约定期限内未另租他人等因素，其性质应为立约定金，担保的是租赁合同的订立而非合同义务的履行。此类定金的效力在于交付定金的当事人若拒绝立约，则丧失定金；收取定金的当事人若拒绝立约，则双倍返还定金。
从李女士次日与董先生夫妇沟通的内容来看，案涉合同因不可归咎于出租方的原因未成立，且李女士表示定金可留下。之后，李女士告知董先生夫妇合同可过审，已属新要约，在对方未承诺的情况下，合同仍无法成立。合同无法成立归咎于租户，董先生夫妇有权不退定金。
法官提醒，中介人员应秉持诚信原则，实事求是，提高执业水平，恪守行业规范，杜绝私自垫款、私自开设账户收款等行业禁止行为，以免为自己增加不必要风险。
（文中人物均系化名）
京公网安备 11010502046778号