首页 > 网群 > 区委政法委 > 怀柔

未约定承租结束时间,可以解约吗?

本站发表时间:[2022-08-05] 来源:北京怀柔法院微信公众号 作者:
    近期,热播家庭生活剧《张卫国的夏天》,讲述了京剧团演员张卫国的故事。父亲突然去世后,他平淡的人生迎来了巨大的转折:“祖宅”变成出租屋,自己从业主变成了租客。
  未约定承租结束时间的租房合同可以解约吗?承租人去世,同住人可以继续租住房屋吗?什么是承租人的优先购买权?房屋是否能转租?这些问题如果起诉到法院,法官会怎么判?怀柔法院法官助理杨梅、廖晓东受邀参加中央人民广播电台《中国之声》节目,为听众普及房屋租赁相关法律知识。
  1
  没有明确截止日期的租房合同
  可以解约吗?
  剧情回顾
  孙尧:张先生,看来您是不知情。这个房子是1970年我的爷爷孙援朝租给张春泉老先生的。
  张卫国:行,你接着编。
  孙尧:因为二老交情很深,我的爷爷一直没有涨房租。
  看剧有疑
  剧中人张卫国自小在北京二环的一处四合院长大,一直以为四合院是爷爷留下的家产,不料父亲去世后,突然一位叫孙尧的“不速之客”登门索要房租,手持一份张卫国的父亲与孙尧的爷爷于1970年签订的租房合同,当年约定房租每月12元,并未约定合同期限。对于没有明确截止日期的租房合同,双方当事人可以解约吗?
  法官释法
  通常在签订租房合同时都会写明房屋租赁期限和价格,而孙尧拿的50多年前的合同却没说到什么时候截止,这样的合同如何确定租赁期限?
  廖晓东:的确,1970年我国还没有合同法,更没有民法典,那时签订的协议、合同,在今天看来不够严谨。如果租赁合同没有约定明确期限的,当事人可以通过补充协议约定;协商不成的,可以按照合同相关条款或者交易习惯来确定;如果还不能确定,则视为不定期租赁。剧中孙尧拿出的这份合同明显属于不定期租赁合同。
  2
  承租人去世,家人还可以继续承租吗?
  剧情回顾
  张卫国:我找着一个房屋的租赁合同,孙援朝先生的孙子说得没准儿就是真的。
  林宏年:啊?不会吧?这院子是租的?
  张卫国:白纸黑字……我现在脑瓜子嗡嗡的。我一直以为这是我们家产业,这院子、这里院外院全是我们家的,合着我们是一个租户。
  法官释法
  张卫国一直深信自己是“皇家的后裔”,但却被告知,他的父亲是身为太监的爷爷收养的孤儿,这让张卫国一时不知所措,如果说这个打击只是不能满足他小小的虚荣心,那么当他确定一直以为是自家产业的四合院是租的,无疑是晴天霹雳。现实生活中也有这种长辈去世,家中租赁的房屋还没到期的情况,张卫国还能继续租住在这个四合院吗?
  杨梅:可以继续租,承租人在房屋租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。所以张卫国一家作为共同居住人是可以继续租住在四合院的。
  1970年时约定四合院的租金是每月12元,放到现在,这个价格简直无法想象,后面再加三个零都租不下来,剧中,孙尧找到张卫国要涨房租,如果张卫国不愿意继续租房或者孙尧想收回房屋,这类不定期租赁合同可以解除吗?
  廖晓东:依据法律规定,不定期租赁合同中出租人与承租人均可以随时解除合同,但是应在合理期限前通知对方。孙尧及张卫国均有权要求解除合同。但是应该注意的是,我国民法典规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但是续订期限也不得超过二十年。因此,剧中的双方如果要继续租赁应该签订新的承租合同,且新的承租期不能超过20年。
  3
  承租人的优先购买权如何行使?
  剧情回顾
  张卫国:那这个要卖呢?这院要卖能卖多少钱?
  中介:卖的话,两千万应该没啥问题。就看您着不着急用钱了。
  看剧有疑
  剧中张卫国得知四合院是租的之后,在房产中介了解到房屋价格大约是两千万元,刚好和自己家中一件古董瓷马的价格相仿,他准备拍卖掉瓷马,然后把四合院买下来。
  法官释法
  剧中人张卫国在四合院里出生,又在四合院长大,他想买下四合院其实也不是一时冲动,现实生活中,承租人在对房屋长时间居住、使用后,自然会对其住所产生较为深厚的情感和依赖,而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系,如果张卫国想买四合院,法律上有什么倾斜政策呢?
  杨梅:张卫国享有法定的优先购买权。出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买的权利;但是,如果是出租人将房屋出卖给近亲属,或者房屋的其他共有人要行使优先购买权的除外。出租人通知承租人后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
  那么如果张卫国买不起四合院,或者因为其他原因,四合院被其他人购买了,张卫国一家还能继续租住在此吗?
  廖晓东:如果剧中的租房合同有明确的承租截止时间,且符合租赁合同不超过20年的规定,那么即使房屋被其他人购买,也不影响张卫国家租房合同的有效性,张卫国一家可以继续承租房屋直到合同到期。
  4
  承租人做“二房东”要符合哪些条件?
  剧情回顾
  张卫国:这是当年我爸爸在的时候跟你们几位签得租房的合同。但是这儿现在还有一个,也是最近新发现的,跟我没有关系,属于“历史遗留问题”。这个房子是真正的房东是孙援朝先生,当年租给我爸爸的。现在孙先生的孙子孙尧先生来了,要收房租。
  法官释法
  剧中张卫国的父亲将租来的四合院中空置房间,租给了其他几位租户,张卫国也将与这些租户的租房合同翻出,与他们谈涨房租的问题。其实生活中将房屋进行转租的情况并不少见,我们称为“二房东”,那么法律对于房屋转租又是如何规定的呢?
  杨梅:根据民法典规定,承租人经出租人同意,可以将房屋转租给第三人,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。这个时候承租人也就变成了我们常说的二房东。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
  提示
  租房合同应明确约定合同期限、租房价格、违约责任等。承租人转租房屋需要首先取得出租人的同意。房东如果想出卖房屋,应提前通知承租人并询问其是否要行使优先购买权。


[供稿单位:]   [责任编辑:]