近日，顺义法院以“示范诉讼引领、类案诉前调解”的方式实质化解了55件物业费、供暖费纠纷，半年时间内解决了拉锯六年的群体性物业纠纷，为提升基层社会治理水平、构建和谐社区提供了“解题思路”。
物业公司为顺义法院立案庭（诉讼服务中心）徐四林审判团队送来锦旗
物业公司撤场六年后起诉 业主变动、信息不全成阻碍
2014年至2017年期间，北京某物业公司为北京市顺义区后沙峪镇某小区提供物业和供暖服务，后于2017年退场。然而，众多业主拖欠物业费、供暖费成了六年未决的遗留问题。其中，未缴纳2014年至2017年期间物业费的业主有60余户，未缴纳供暖费的业主尚有190余户。2023年7月，物业公司将其中的55户业主先行起诉至顺义法院。
立案庭（诉讼服务中心）法官徐四林收到该批案件后，首先通过电话与部分业主进行沟通，归纳出了业主们的抗辩事由主要集中于以下两点：部分业主认为物业公司的起诉已经超过诉讼时效，自己无需再缴纳相关费用；另有部分业主主张自己曾缴纳过个别年份的物业费和供暖费，但由于时间久远没有留存凭证，应由物业公司提供相应证据，因此不同意缴纳。
与此同时，该批案件的送达问题亦十分棘手。一方面，物业公司持有的业主登记信息并不完整，且由于时间较长，部分业主还更换了手机号，无法取得联系；另一方面，该小区房屋的性质为商住两用公寓，大部分业主购房用于投资，2017年至今房屋产权人更换率近40%。这意味着，法官仍需进一步找到房屋涉诉期间的业主。
示范案精细审理 平行案高效调解 55起物业纠纷一揽子化解
法官、调解员与物业公司工作人员开展座谈
考虑到批量类案的群体效应，徐四林法官决定选取有代表性的4件案件先行审理。团队成员分头查询涉诉房屋的不动产登记信息，以确定涉诉期间的实际业主，同时还督促物业公司尽快提供原始登记信息，逐户校对业主信息，以减轻案件送达压力。
很快，第一案正式开庭。围绕争议焦点，法官组织展开充分详实的法庭调查和辩论。关于诉讼时效问题，物业公司在2017年至2023年期间，曾将催缴通知书通过粘贴在业主房门上拍照留存、通过挂号信送达催缴通知书、向业主登记的手机号发送催缴短信等方式向业主们催缴过物业费、供暖费，因此该案诉讼时效中断，业主的诉讼时效抗辩意见不成立。关于业主主张曾缴纳过个别年份的物业费、供暖费问题，根据“谁主张，谁举证”原则，业主应提交相应的支付记录，同时法院也责令物业公司提交原始缴费信息以供业主查阅。最终，法院对该案依法作出判决，在依法扣除业主缴纳过的部分物业费、供暖费后，判令被告业主支付物业公司相应费用。
为加快化解速度，团队充分利用调解员力量，两位调解员参照示范案件的处理规则与其余业主耐心沟通、充分释法说理。“说实话，业主们谁都不想当被告，只是想把该不该缴费、交多少钱的问题弄明白。”在沟通中，业主们一致同意按照判决认定的标准缴纳物业费、供暖费，其余51起案件都在调解中顺利解决。
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