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　　随着城市化进程不断加快，人民群众对美好生活环境的需求不断提升，物业纠纷日益增多，对社会治理体系和治理能力提出新的要求。

　　通州法院主动融入社会治理体系建设，积极开展物业纠纷诉源治理工作，推行示范判决和司法建议“两书”治理机制，以示范文书促纠纷预防、以示范建议促问题整改，努力推动辖区物业服务水平提升，群众人居环境改善。

　　01以案释法

　　近期，通州区马驹桥镇某小区物业公司将三十余名业主诉至通州法院，要求业主缴纳物业费，业主们则坚决不同意缴纳。

　　法官经摸排案件背景，发现该小区物业纠纷多，业主和物业公司矛盾深，纠纷背景复杂。为从源头上促进该小区的物业纠纷化解和治理，通州法院选取典型案例，作出“示范性判决书”和“司法建议书”。

　　案情回顾：

　　物业公司：法官，业主拖欠2015年、2016年及2020年的物业费，我要起诉！

　　业主1：不同意！物业公司已经被解聘，管理也是白管理，不同意缴纳！

　　业主2：不同意！2015年和2016年度的物业费已超过诉讼时效，2020年度的物业费还没到期，不同意缴纳！

　　业主3：不同意！物业服务不达标，小区环境卫生差、配套设施差、服务态度差，不同意缴纳！

　　裁判结果：

　　北京市通州区人民法院经审查认为，物业公司主张的2015年度的物业费，因超过诉讼时效丧失胜诉权，不予支持。

　　2016年度的物业费可以适用《民法总则》三年诉讼时效期间的规定，未超过诉讼时效，业主应该缴纳。

　　根据现场勘查的小区现状、日常管理服务整体情况、问题持续状态、物业费收费标准及12345市民热线投诉数据等情况，物业公司的日常物业管理服务存在瑕疵，应酌减10%的物业费。

　　02示范性判决说理促纠纷预防

　　从促进物业公司与业主之间形成良性的互动关系，提升社区居民生活品质和城市人居环境，促进社区治理体系加快形成的角度，判决书指出：

　　一是正确看待物业管理的职能属性。物业管理兼具公共管理与经营性双重属性。

　　公共管理是根本属性，物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序是其基本义务。

　　经营属性虽不是物业管理的根本属性，但拓展和丰富了物业管理的内容，延长了物业公司的产业链，也为业主的生产生活提供了便利。

　　物业公司和业主只有准确把握物业管理的职能属性，才能深刻理解物业管理的行为内涵，才能在提供物业管理服务和接受物业管理服务中找准角色定位，确保不缺位、不越位、不失范。

　　二是正确认识物业管理在社会治理中的价值作用。

　　物业管理因在改善居民生活环境、保障城市安全运行、维护社区和谐稳定、推动地方经济发展、解决社会劳动就业、创建文明城市等方面均发挥着重要的作用，已经成为社区治理的重要力量。

　　物业小区是社会治理的基本单元，亦是人民群众生产生活的基本场所，物业管理作为现代服务业的重要组成部分，已经成为人民群众的生活必需品，因物业公司担负着小区治安防范、环境美化、消防管理、设施维护、秩序维护等多方面职责，故人民群众对美好生活环境的向往和需求往往要通过物业管理的具体营造和服务得以实现。

　　正确认识物业管理在社会治理中的价值作用，有助于促进社会公众对物业管理的理解、支持和配合，亦可激发物业公司参与社会治理的积极性和能动性。

　　三是正确处理物业公司与业主的关系。

　　物业管理是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业公司与业主之间的关系既是管理服务与被管理服务的关系，又是相互依存的关系，物业公司与业主之间应当建立一种良性循环、互利共赢、共生共荣的合作发展关系，但在现实生活中，物业公司与业主之间的对立关系往往大于合作关系。

　　物业和业主产生矛盾的原因：

　　无论物业公司还是业主，都存在对物业管理的知识、政策等了解不够的问题，导致物业公司日常管理凭借经验，缺乏法律和政策支撑。业主则因缺乏公共责任意识及对自身权利的正确认识，导致事事站在单方受益的角度考虑问题，不能客观理性的分析问题、解决问题；

　　部分物业公司存在行为不规范、管理服务质量不达标的问题，助推日常摩擦激化为矛盾纠纷；

　　多方面外部因素，如业主把对社会不良现象的不满、对拆迁政策的不满、对开发建设企业或相关政策的不满，转嫁到物业公司身上，导致物业公司在业主与政府、业主与开发建设单位、甚至是业主与业主的纠纷夹缝中生存。

　　针对问题，判决书建议：

　　建议业主转变观念，享受物业管理服务的同时应支付对价。

　　业主和物业公司的目标和愿景是一致的，在发生意见分歧时，双方应采取平等、包容、协助、友好的态度解决问题、化解矛盾；

　　业主应分清问题的责任主体，不应将所有矛盾转移至物业公司；

　　业主应树立公共意识和管理意识，对物业公司正当的管理予以理解配合；

　　建议物业公司更新工作理念，树立服务意识，提升管理服务水平；

　　应加强员工培训，做到政策清楚、管理有方、服务热情；

　　严格履行合同约定和行业服务标准，提供质价相符的管理服务。

　　03司法建议书促问题整改

　　针对业主反映的小区日常管理服务的瑕疵和问题，通州法院向涉案物业公司发送司法建议书，给出具体整改意见。

　　1、建议全面履行管理服务义务：

　　及时修缮小区楼体外墙脱落部分，清理楼道杂物，消除安全隐患；

　　加强车辆出入管理，规范车辆停放，避免出现堵塞道路；

　　维修监控，保持公共区域环境卫生，定时安保巡逻，提供质价相符的管理服务。

　　2、建议更新工作理念，切实提升管理服务水平：

　　为业主提供看得见、标准化的管理和服务；

　　加强员工培训，不断提升工作人员的综合素质和管理服务能力，加强沟通能力、服务意识和操作技能方面的培训。

　　3、建议增强法律意识、证据意识：

　　规范催费流程，加强证据固定，保存催收证据。

　　通州法院找准物业纠纷“病灶”，开出“两书”治理药方，积极发挥司法的示范引领作用，努力推动物业纠纷源头治理。

　　下一步，通州法院将继续深度聚焦社会治理的重点、难点问题，精准发力，分类施策，为基层社会治理创新注入力量、增添活力。