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　　法安天下，德润人心。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，将自2021年1月1日起施行。作为“社会生活百科全书”“民事权利的宣言书和保障书”，民法典将会给我们的生活带来哪些新变化呢？西城法院推出《民法典·新变化》专栏，由法官通过具体案例为您解读，民法典如何影响我们的生活。今天我们邀请到民一庭法官助理王志伟，聊一聊《民法典》完善承租人优先购买权的相关规定。

　　案件详情

　　张先生与洪先生于2014年签订房屋租赁合同，约定张先生承租洪先生位于北京市西城区一套房屋居住使用，租期自2014年9月至2019年9月共计5年，合同签订后洪先生将房屋交付给张先生使用，张先生按合同约定向洪先生支付租金。

　　2016年12月，在房屋租赁合同履行期间，出租人洪先生将租赁房屋以710万元的价格出售给第三人孙某，并办理完毕过户登记手续。承租人张先生于2017年3月得知租赁房屋被出售一事，主张出租人洪先生从未对其进行告知，侵害了自己的承租人优先购买权，随即向法院提起诉讼要求洪先生赔偿其损失100万元。

　　在案件审理过程中，经法院委托评估鉴定，涉案房屋在2017年3月份的市场价值为947万元，庭审中出租人洪先生主张其已经向承租人张先生履行了告知义务，但其并未提出相应证据予以佐证。最终法院认定出租人洪先生未履行向承租人张先生的告知义务，侵害了其优先购买权，法院结合司法评估报告中的价格，综合考虑房屋市场价格的波动情况以及被告的过错程度，酌定被告出租人洪先生的赔偿数额为27万元。

　　法官说法

　　《民法典》统合优化了《合同法》及城镇房屋租赁司法解释中关于承租人优先购买权的规则，于法典的726至728条设置3个条文系统地规定了承租人优先购买权制度，明确规定了房屋出租人在出售房屋前对承租人的通知义务，以及因出租人侵害承租人优先购买权时承租人请求出租人赔偿的权利。充分体现了人本主义的立法思想，目的在于保障承租人能有一个稳定、连续的居住环境实现自身的发展。

　　据租房行业统计，2019年全国共有将近2亿人选择租房，在巨大的租房交易市场中部分房屋出租人由于欠缺法律意识，在出售房屋时未按法律规定通知房屋承租人行使优先购买权，从而引发大量索赔纠纷。

　　在上述案例中，出租人洪先生因未能妥善履行通知义务，被承租人诉至法院，虽然被告洪先生主张其已在房屋出售前告知了承租人租赁房屋出售的事宜，但因被告洪先生未能提供证据加以证明，最终承担举证不能的法律后果，值得出租人群体关注。在该案的审理中，法院结合司法评估报告中的价格，综合考虑房屋市场价格的波动情况以及被告的过错程度，酌定被告出租人洪先生的赔偿数额为27万元。

　　该案例反映的是出租人已经将房屋过户至第三人名下的情形，如果房屋还未过户至第三人的话，承租人可以更加主动的维护自身权益，而不必被动地等待向出租人索赔。此时，承租人可以申请法院查封租赁房屋，并请求法院判令出租人与自己优先缔结和履行房屋买卖合同，将租赁房屋过户给自己。

　　对出租人而言，需按照法律规定在卖房的合理期限之前通知承租人，并且应当将卖房的事实、具体的交易价格及条件等具体交易细节完整、客观地披露给承租人，此外还应留存好通知的证据，最好采用邮寄、短信、电子邮件或微信等可以留痕的方式进行通知，方能将被承租人索赔的法律风险降到最低。

　　承租人优先购买权的行使还受其他因素的制约，比如承租人将房屋整体转租的，那么优先购买权将由次承租人来行使；如果承租人欠付租金达到合同解除条件，出租人主张解除合同的，承租人也不能正常实行优先购买权；在租赁房屋按份共有人行使优先购买权或出租人将房屋出售给其近亲属的情形，承租人的优先购买权也不能正常行使。

　　承租人的优先购买权追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排除他人取得特定标的物所有权的保障，而不是购买价格的优惠。

　　无论是承租人还是出租人，都应提高法律意识，了解《民法典》的相关规定。对出租人而言，需妥善履行通知义务，才能防范法律风险；而对于承租人，需全面履行租赁合同的义务，按时交纳租金，尽量不要转租房屋，否则承租人优先购买权的行使将会遭遇障碍。

　　西城法院与北京人民广播电台《今晚拍案》栏目合作推出《民法典新规一条一讲》，每周五晚8点播出，敬请关注！