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　　近年来，人民法院攻克“执行难”的步伐逐渐加大，在财产处置工作方面，人民法院建立全国统一的网络司法拍卖平台，提高财产成交效率，为当事人节省佣金的同时，在高风险的司法拍卖领域实现违纪违法零投诉，有效破解财产变现难题。如今，网络司法拍卖因其传播范围广、信息公开透明、操作便捷、交易成本低等特点，已成为法院财产处置的重要手段。其中，房产因其价值高、处置涉及法律问题及程序复杂等特点，其网络司法拍卖工作为社会公众所关注。门头沟法院调研群众普遍关心的四大问题，对公众予以提示：

　　1、唯一住房能否拍卖？

　　可以。实践中，很多被执行人以为自己只有一套住房，法院不会对唯一住房进行处置，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，法院可以处置被执行人唯一住房，但申请执行人需按照当地廉租房住房保障面积标准为被执行人及所扶养的家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋拍卖款中扣除五至八年租金。比如在门头沟法院办理的北京某融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金后，成功将房屋交付。

　　2、涉拍房屋上已经设定租赁权如何处理？

　　对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，执行法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果在查封之前签订租赁合同、租赁人已经缴纳租金、承租人对房屋进行了实际占有，这种情况下，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。我院在实践中会到物业公司或者居委会调查询问，部分小区物业公司或居委会对住户的情况有一定的了解，能够较为公正的提供房屋涉租赁情况。比如在某工贸公司申请执行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前已经租赁出去，查明之后，在拍卖公告中明确公示。拍卖成交后，执行法院负责承租人与竞买人的对接，按照原租赁合同履行，合同履行之后法院再协助竞买人房屋腾退工作。

　　3、涉拍房屋上已经设定抵押权如何处理？

　　抵押权是担保物权，为确保债权的实现，债权人会到不动产登记部门对房屋做抵押登记，在财产变现后，抵押权则表现为优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养的家属迁出该房屋。在陶某申请执行赵某一案中，拍卖成交且过户完成之后，因房屋涉及抵押权，给了六个月的宽限期。

　　4、拍卖房屋的交付问题

　　房产拍卖成交后，在没有法定理由的情况下，执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人。但实践存在一些相对特殊的情形，如房屋实际占有人以特殊理由相要挟，拒不腾提房屋的，需要法院做大量释法明理的协调工作促成房屋交付。但也存在被执行人拒绝交付的情形，需要法院启动强制腾退的程序，张贴强制迁出的公告、找周转住房等等。就法拍房屋的交付问题，人民法院也在进行探索。如大兴法院，由专门的拍卖组负责拍卖全过程，包括腾退房屋；中山市第一人民法院按照“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路，把强制执行的事务划分给法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房屋交付问题出台意见。