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　　因认为郭先生购房后未按约定支付10万元户口迁出保证金，出卖人黎先生将郭先生诉至法院，要求其支付户口迁出保证金10万元。日前，海淀法院审结了此案，一审判决郭先生给付黎先生户口迁出保证金5万元。

　　2018年3月5日，黎先生（出卖人）与案外人陈女士（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由陈女士购买黎先生所有的位于北京市海淀区普惠南里一房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价格为252万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价419万元，总价671万元。合同第九条第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

　　同日，黎先生、陈女士与链家签订《补充协议》，约定双方最迟不晚于2018年7月5日共同办理房屋所有权转移登记手续，同时在购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该保证金在出卖人迁出户口当日，由买受人自行划转给出卖人。《补充协议》第四条约定，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

　　2018年3月26日，黎先生、陈女士、郭先生与链家签订《变更买受方协议书》，各方经协商一致，约定将涉案房屋买卖合同及补充协议项下陈女士的权利义务全部转移给郭先生，郭先生同意受让前述合同项下的全部权利义务。2018年4月24日黎先生与郭先生办理了涉案房屋所有权转移登记手续。2018年5月21日，双方办理物业交割手续并签署《物业查验交接单》，其中“其它未尽事项”一栏记载：“两人户口暂时未迁走，约定2018年5月31日前给反馈信息，暂不算违约”。至此，郭先生向黎先生支付了除10万元户口迁出保证金外的其余全部购房款。

　　经查，房屋买卖合同签订时涉案房屋内有案外人五人的户籍，其中三人的户籍于2018年4月3日迁出，剩余两人的户籍于2018年6月29日迁出。

　　黎先生主张郭先生同意将户口迁出的期限延长至房屋过户后三个月，故其不存在违约情形。郭先生对此不予认可。庭审中，法院通知链家经纪人董某出庭作证，黎先生对证人证言的真实性认可，但认为其在与证人微信沟通时，证人表示郭先生同意延期三个月，故双方对延期迁户有约定。

　　另，黎先生提交原房主关于户口迁出过程的书面证人证言，证明迁出户口需要复杂程序和一定时间，是政策变化和派出所人员不了解迁出流程导致延期迁户，而非黎先生自身原因。郭先生表示对证人证言的真实性无法核实，黎先生逾期迁户已构成违约。

　　法院经审理后认为，本案中，黎先生与郭先生之间房屋买卖合同的履行和就迁户事宜的协商均是通过链家经纪人董某居间完成的，根据董某出庭陈述可以认定，买卖双方并未就延期迁户事宜达成一致意见，即未对合同中关于迁户时间的约定进行变更，双方仍应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，黎先生应当在房屋所有权转移之日起30日内，即2018年5月24日前将房屋内的全部户籍迁出，但其至2018年6月29日才将全部户籍迁出，已构成违约，应当承担相应的违约责任。郭先生要求黎先生支付相应违约金的反诉请求，于法有据，法院予以支持，但其主张的违约金数额过高，法院依法予以酌减。

　　双方约定的户口迁出保证金即具有履约保证金的属性，在出卖人未按约定迁出户口的情形下，作为违约金予以扣减。在黎先生已构成违约的情形下，郭先生未支付户口迁出保证金的行为不构成违约，无须承担违约责任。据此，黎先生要求郭先生支付资金占用费及违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综合上述情况，考虑到黎先生违约时间较短，郭先生亦未就其实际损失予以举证，法院酌定黎先生应向郭先生给付违约金5万元，从户口迁出保证金中予以扣除，剩余5万元郭先生向黎先生给付。

　　最后，法院作出上述判决。