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　　日前，某小区业主李某的车辆在小区内的停车位上被放在居民楼楼顶天面上的玻璃所砸中，造成李某车辆严重损坏。一审法院判决驳回李某的诉讼请求。李某不服，上诉至北京市第三中级人民法院，市三中院作出了撤销一审判决、判令小区物业公司赔偿李某损失的终审判决。

　　基本案情：

　　李某系北京市通州区某小区的业主，亦系号牌号码为津AGBXXX的雪铁龙小轿车（以下简称涉案车辆）的车主。2018年3月4日，李某使用小区物业公司的地上车位一个，交纳费用1440元，期限为2018年3月4日至2019年3月3日。2019年1月14日晚上，李某的停放在车位上的涉案车辆被高空坠物砸中。李某与物业公司均认可涉案车辆是被放在12号楼楼顶天面上的玻璃所砸。李某将物业公司诉至法院，认为物业公司应当按照双方签订的车位使用管理服务协议承担赔偿责任。

　　庭审中，李某主张物业公司承担赔偿责任的依据是2013年车位使用管理服务协议，并举证提交了小区2013年6月1日车位使用管理服务协议一份。物业公司则称协议每年都会调整，不能以过去的协议作为现在的依据。并且认为掉落的玻璃系12号楼南侧部分房屋业主遗留，故应该由该房屋的住户承担责任。

　　裁判要点：

　　一审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，物业公司提供车位一个，李某支付车位年使用费用1440元，双方形成事实上的合同关系。本案争议的焦点问题为双方的合同性质，法院认为双方的合同为车位使用服务合同而非保管合同。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。其理由如下：第一，从合同特征来看，物业公司为李某提供的停车位为地上露天停车位，李某亦未将车钥匙交给物业公司，李某能够自由出入小区并使用停车位，物业公司没有对李某车辆形成有效控制，不符合保管合同的基本特征。第二，从对价平等性来看，物业公司所收取的停车位管理服务费无论从涉诉小区的地理位置，抑或目前市场通行的停车费用收费标准来看，明显与专业停车服务的市场收费水平存在差别，故其收取的费用应属服务费性质。第三，从物业公司的其他同类合同来看，车位使用管理服务协议亦没有明确约定物业公司承担保管义务。第四，从合同目的来看，小区停车位以服务小区居民为根本宗旨，其根本目的在于为小区居民提供便利，履行小区物业管理服务的义务，是物业公司进行物业服务的一部分。综上，涉案车位管理服务协议非保管合同性质，而是车位使用服务合同性质。现李某以合同纠纷为由主张损害赔偿，缺乏请求权基础，故对李某的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回李某的诉讼请求。

　　李某不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，法院经审理认为：本案的争议焦点系物业公司是否应当赔偿李某车辆损失及其数额，关键就在于物业公司是否履行了物业服务合同约定的义务。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，物业公司并未履行物业服务合同约定的义务。依照国家相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据涉案小区《前期物业管理服务协议》，李某作为涉案小区业主，物业公司有义务为其提供相应的物业服务。李某的车辆是被放置在该小区12号楼楼顶天面上的玻璃所砸，楼顶天面属于公共区域，系物业公司的管理范围，物业公司有义务对楼顶天面进行管理和维护，以确保业主人身、财产安全。但是，根据查明的事实，物业公司在事发前即已知晓涉案玻璃被放置在上述公共区域，这种状态持续长达两年之久，均未进行及时有效清理，在事发后，物业公司才进行了清理，涉案玻璃未及时清理是导致李某车辆被玻璃砸中损毁的根本原因，物业公司对此应当承担相应的赔偿责任。关于具体的赔偿数额。李某主张的修车费、拖车费，具有相应的事实和法律依据，予以支持；其主张的交通费，缺乏相应的法律依据，不予支持。据此，法院判决撤销一审判决，由物业公司赔偿李某车辆被砸的相关损失。

　　法官提示：

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　那么，业主在与物业公司发生纠纷后，应当如何维护自己的合法权益？

　　1、业主应当注意保存证据，如与物业公司签订的物业服务合同、物业费收据、照片、录像等。2、可以通过业主大会与物业公司交涉，积极行使业主权利，维护自己的合法权益。3、在订立物业服务合同时，尽量将业主人身、财产损害问题在合同中作特别约定，以维护业主自身的合法利益。