北京政法网

　　网络司法拍卖是人民法院目前处置被执行人财产的最主要的方式，但许多人对人民法院司法网拍还不了解，今天，我就来给大家介绍一下人民法院司法网拍的一般流程，并对意向竞买人作几点提示。　　

　　网络司法拍卖竞拍房产的一般流程

　　在办理执行案件的过程中，人民法院会依法对被执行人的财产进行调查，发现被执行人有房产的，法院会到不动产登记部门对房产进行查封，防止财产转移，并查询该房屋查封、抵押情况。确定具有处置权后，执行法院会前往该房屋处张贴查封公告，进行公示，也要对房屋进行现场勘查和实地调查，查看房屋有无人居住、居住人员情况、有无设定租赁等情况。

　　随后，执行法院会启动财产参考价确定程序。按照现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，当事人双方可就房产进行议价；议价不成的可由执行法院定向询价；定向询价不成的，可进行网络询价，由京东、淘宝、工行融E购等平台根据房产信息，给出询价价格，然后取平均价作为财产拍卖参考价。如网络询价不成的，或当事人一致要求委托评估以及法律规定必须要委托评估的，法院会通过电子摇号确认评估公司，请评估公司对房产进行评估。

　　在确定房产处置价格后，根据现行法律规定和拍卖政策，一般起拍价可在参考价基础上降价，但不得低于70％，若一拍流拍，则再次拍卖的降价幅度不低于前次保留价的20％。随后，执行法院会在网络拍卖平台发布拍卖公告，公告期为三十天。公示期中有意竞买人可以咨询房屋的相关情况，有条件的，也可以在法院的组织下进行看样。

　　竞买人有意通过网络司法拍卖的方式竞买房产的，需要在开拍前或者开拍时，按照拍卖公告规定的金额缴纳保证金，根据流程叫价。网络拍卖中，系统设定五分钟自动延时，五分钟内无人出价，则拍卖成交。拍卖成交后，需在按照公告规定时间内将尾款全部交纳。

　　拍卖成交并且将全部尾款交纳后，执行法院会出具拍卖成交确认书、裁定书，并向买受人送达。同时，向相关部分送达裁定书及协助执行通知书。然后，竞买人可持裁定书、成交确认书等材料前往相关部门办理过户缴税手续。

　　竞买人办理完房屋过户后，面临着房屋的实体交付问题。按照现行的拍卖政策，除因法定事由不能腾退外，原则上人民法院将负责房屋交付和腾退工作。

　　竞买人在竞拍法拍房屋中应注意问题

　　简单讲就是：认真读，亲自看，仔细问，深入思

　　读：竞买人需要仔细阅读拍卖公告，对拍卖标的详细信息及瑕疵了解清楚，作出利益权衡，再决定是否购买。比如，拍卖对象的瑕疵包括：设定有合法的抵押权，根据法律规定，腾房有六个月的宽限期；设定有合法租赁权，要容忍的租赁权期无法腾房；实践中存在房屋被实际占有、居住的情形，竞买人对于此要有足够的认识，并非办理完过户，法院就可以立刻交付拍卖的房屋，此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍，竞买人务必要认真读。

　　看：看样问题。目前部分法院将组织看样工作进行外包，一些法院是亲自集中组织看样。拍卖公告所公示的信息远不如实际看样生动、形象。如竞买人有强烈购买意向，可与执行法院联系，预约看样时间，通过实际看样，增加对标的物的了解。值得说一说的是，现在我院已经推出VR看房服务，疫情期间不方便出门的，也可通过VR720度查看标的物。

　　问：购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询。由于北京市法拍房存在限购政策，买受人如购买后想完成过户，必须要符合购买条件。因此，购房者务必要事先确定自己具有购房资格。由于房产类别很多，不同类型的房屋税费不同，因此，建议竞买人向不动产所在地税务部门具体了解。此外，关于法拍房屋任何相关问题，竞买人都可以向执行法院询问，即可以电话询问，也可以到法院执行部门找到执行法官或工作人员询问。

　　思：根据前期的阅读、看样、询问后，竞买人还需要进行理性思考，再决定是否购买。在拍卖成交后，以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍，法院是不支持的，除了暂不予退还保证金之外，法院还会对其训诫。如果被认定成恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。

　　最后，祝愿关注法拍房的朋友都能够买到称心如意的房子。