建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权是业主行使所有权、实现自治管理的法律保障，也是物业服务企业提供物业管理和服务的重要依据。
业主建筑物区分所有权关乎老百姓的切身利益，近年来，业主的相关权利也逐步得到重视。新颁布的《民法典》物权编对《物权法》中关于业主建筑物区分所有权的法律规范进行了较大修改和完善。业主小区共有部分权利的行使是建筑物区分所有权制度的重点和难点。今天，检察官将依据《民法典》的规定解答业主们在行使共有部分权利时遇到的一些实际问题。
问题1
小区绿地管理不善，我们一直想更换物业公司，但是我们还没有成立业主委员会，也不知道如何召开业主大会，该怎么办？
法条链接
《民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
检察官解读
依据《物权法》第七十五条的规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助。《民法典》在该规定的基础上，增加了居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助的义务。业主可以就近向居民委员会要求给予指导和协助，设立业主大会和选举业主委员会不再是难题。
问题2
我们小区环境很好，但是附近没有幼儿园。我建议把小区闲置的网球场地出租，用于开办幼儿园，既能盘活资源又能解决小区业主儿童入园问题。不知道是否可行？
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《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
检察官解读
《物权法》赋予了业主有共同决定一些重大事项的权利，比如选聘物业、改建、重建建筑物及其附属设施等，但对于业主利用共有部分从事经营活动的情况没有规定。新颁布的《民法典》第二百七十八条规定，业主可以共同决定的事项包括改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可。
问题3
我是一名业委会成员。平时小区建筑附属物损坏的时候，业委会都会立即组织维修，但事后总有些业主认为这些费用支出没有经过业主共同决定，让我们很难开展工作。业委会到底有没有权利使用维修资金？
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《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
检察官解读
《民法典》第二百八十一条明确规定，紧急情况下需要维修建筑物及附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。该规定赋予了业主大会或者业主委员会在紧急情况下申请使用维修资金的权利，有利于业主大会和业主委员会及时开展工作，减少事后因使用维修资金发生纠纷。
通过上述三个问题，可以看出《民法典》对业主建筑物区分所有权法律规范的修改和完善是与小区经营、管理的实践密切相连的，旨在全面提升小区共有资源的利用率，保障业主大会和业主委员会等业主共管机制的有效运转，保护广大业主的合法权益，顺应了我国经济社会发展的要求，为人民群众居住环境的提升奠定了法律基础。
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