春节前是人员返乡、工作变动的高峰期，也常伴随一波“退租潮”。租客提前退租，合同中约定的违约金条款应该如何适用？
具体案例
春节前夕，租客周某因个人计划变更，向房东单某提出提前解除房屋租赁合同。根据双方此前签订的合同条款，提前退租行为将承担违约责任，并支付年租金多一倍的违约金，共计18万余元。周某搬离之后，房东单某很快与新租客签订了租赁合同，房屋空置期较短。周某认为合同约定的违约金过分高于房东的实际损失，请求法院调低违约金。房东单某认为，违约金是合同签订时即达成协议，属于双方真实意思表示，应当依约支付。
以案释法
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及相关司法解释，合同约定的违约金应以填补实际损失为核心原则，兼具一定的惩罚与担保功能。当约定的违约金“过分高于”实际造成的损失时，人民法院可以根据当事人的请求，予以适当减少。判断是否“过分高于”，需要综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失的大小以及公平原则和诚实信用原则。
本案中，租客周某因个人计划变更提出提前退租，单方解除合同，其行为确已构成违约，应承担相应责任。但是，在周某腾退房屋后，房东单某在短时间内完成了房屋出租，有效控制了损失。因此，约定违约金与客观现实之间产生了巨大落差，18万余元的违约金，在房东迅速出租、损失有限的情形下，明显超出了“填补损失”的必要范畴，构成了法律意义上的“过分高于”。周某亦在庭审中提出酌减违约金，综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失的大小以及公平原则和诚实信用原则，法院最终认定周某赔付违约金10万元。
为避免租客退租使房东、租客双方产生纠纷，北京市检三分院检察官提示以下几点：
1.优先协商。租客若需提前退租，建议主动与房东友好协商，并注意保存沟通记录。
2.避免损失扩大。签订合同约定违约责任时，建议将违约金与实际可能产生的损失进行关联。
3.合理维权。案件进入审理程序后，若想提高或降低约定的违约金，应明确在诉讼中提出。
文/董振杰 通讯员 吴瑜 高欣雨
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