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　　最近看了《美国物业产权制度与物业管理》一书，比较系统地了解了美国的物业管理制度。最近北京出现了著名的“美丽园物业管理纠纷案件”，在社会上引起了强烈的反响，从该事件也可以透视中国物业管理实践中存在的问题。令人吃惊的是，我国现在的问题和美国当年的情况是惊人的相似，也许美国的一些做法可以为我们提供解决问题的思路，具有一定的借鉴意义。

　　美国盐湖城第一栋采用区分所有制的高层写字楼大堂的墙壁上，有一段关于区分所有制的通俗文字：区分所有制，规定了住宅楼或者写字楼中房间单元分别为不同的业主所有时，如何划分不同业主的产权的方法。这种划分的方法，使每一个房屋单元的分别抵押、分别买卖、分别购买保险以及分别纳税成为可能，并能使每个房屋单元的业主，分别对小区的共有部分，各自承担相应的维护和维修责任。建筑物区分所有制在本质上属于一种重要的物权类型，远在古代埃及、巴比伦、希腊的法律中已有其踪，但是代高层建筑、高密度住房越来越多，完善的区分所有制才成为迫切的需求。1962年，美国联邦住宅局制定了《区分所有物业产权示范条例》，该条例明确规定，开发商并不仅仅是开发楼盘，而应该是创建一个适合人们生活或者工作的物业小区。由于其规定不太健全，房屋质量、控制权的转移、以及开发商占有共有部分等问题开始浮出水面。美国各州统一法律委员会起草了《统一区分所有物业产权法》为各州改进立法提供了参考，解决了实践中出现的问题。

　　美国各州的区分所有制法都要求开发商在设立物业小区时，必须按照法律的规定，编制各种文件，并办理相应的登记手续。物业小区总协议书是最重要的法律文件，它将物业小区这样一个完整的产权划分为由小区的专有和共有部分组成的单独产权。物业小区总平面图以及各房屋单元的平面图和剖面图准确标明各个单元以及共有部分的准确位置和边界。物业小区业主协会是小区的自治组织，具有独立的法律地位。开发商通过制定业主协会章程和议事规则，组织早期的业主协会。所有这些文件必须到主管机关办理登记手续，否则开发商不得公开销售。

　　美国的业主协会由业主大会和管理委员会组成。前者是决策机构，后者是执行机构。管理委员会的职责包括财务、行政和环境的维护等方面。由于一般业主协会都采用非营利法人的组织形式，在诉讼的过程中有独立的法律地位，在管理的过程中便于和物业公司以及业主予以交涉。因为在管理的过程中，管委会成员可能会因为管理不当、决策失误等而承担一定的风险，美国绝大部分州都为管理委员会成员购买民事责任保险，保障了其安心履行职权，同时也提供了可供执行的财产。

　　在建设物业小区的过程中，开发商拥有控制权。为了追求利益的最大化，开发商必然会滥用手中的权利。例如，将本小区的物业交给与自己有千丝万缕联系的物业公司管理，不移交小区的控制权等。为了解决和避免这些问题，美国对开发商移交控制权做了一些强制性规定。

　　第一，明确规定了开发商移交控制权的时间。各州一般规定，开发商如果已经销售了75％的楼盘，那么在之后的两个月之内必须移交。如果销售速度缓慢，期限是开发商必须在登记之后的三年期满之后的两个月内。如果是分期开发，开发商就必须在总协议书中写明具体的时间进度。

　　第二，明确规定了移交的具体文件。包括产权登记证明，在开发商控制期间有关物业小区管理和维护的费用记录、开发商代管的各种资金以及业主协会的全部财产清单。

　　第三，开发商不移交的法律后果。如果开发商在法定期限内没有移交控制权，新的管委会可以向当地法院提出诉讼，并可以要求开发商赔偿由此引起的损失以及有关的诉讼费用和合理的律师费。

　　第四，明确规定业主有权终止在开发商控制阶段代表业主协会对外签订的任何合同，并免于承担任何赔偿责任。因为开发商并不能代表广大业主的利益，这种合同解除权为新的业主协会自由选择物业公司提供了制度保障。

　　物业管理费是维护整个小区正常运转的保障。每个物业小区的管委会都会制定本区的欠费催缴程序，规定严格的时间期限。一般的程序是：管理费的到期日；欠费第一个月的通知；欠费第二个月的通知；将催缴欠费交律师处理，由律师出具专门的律师函；设定不动产留置权并向法院起诉。

　　除了催缴程序，以前实践中经常出现的一种做法就是断水断电，但是由于这种过激的方法有损公共利益，并且会对不特定的业主造成不同程度的影响，特别是如果欠费业主家里住有老人、残疾人或者婴儿，因此现在这种方法已经被禁止。

　　总之，这些详实的催缴程序一方面保证了给广大业主提供了一定的缓冲时间，另一方面也避免了大量的案件进入诉讼程序，避免法院成为收取物业费用的机器。