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　　11月26日，丰台法院召开第三期“月说新案”新闻发布会，以“死者已逝　生者诚信”为主题，结合“凶宅”买卖合同典型案例，详细梳理了此类案件的裁判规则，并作出法官提示。

　　“凶宅”是基于我国特定传统背景产生的概念，随着近年来房屋买卖市场的发展，涉“凶宅”类房屋买卖合同纠纷案件屡见不鲜。据介绍，司法审判实践中“凶宅”的认定主要从死亡形式和死亡地点两方面进行考量，“凶宅”是发生过人为非正常死亡事件的房屋，发生自然死亡的房屋不属于“凶宅”的范围；即使最终死亡地点并不在涉案房屋内，但非正常死亡事件与涉案房屋之间有紧密联系的，仍应认定为“凶宅”。

　　“‘凶宅’一般与非正常死亡事故存在较大联系，虽然未影响房屋的实际使用价值，但是往往会对人们的心里感受影响巨大，从而导致房屋流转遭受严重阻碍，但‘一日凶宅’并不导致‘终身凶宅’，其引发的心理影响具有时限性，随着时间流逝，人们对因‘凶宅’引发的消极心理影响会逐渐减弱甚至消失。”丰台法院南苑法庭法官林丹竹介绍，现场她还介绍了三起丰台法院审理的关于涉“凶宅”买卖合同纠纷的典型案例。

　　林丹竹法官还对即将施行的《民法典》中“凶宅”适用的新规则和价值理念进行了解读，“《民法典》第一百四十七条、一百四十八条分别规定了基于重大误解和欺诈实施的民事法律行为的救济，根据这两条规定，如果在不知情的情况下购买了‘凶宅’，视为因重大误解而设立的合同；而出卖方故意隐瞒‘凶宅’这一重大瑕疵，属于欺诈行为。不管是重大误解还是欺诈，法院都可以据此判决撤销买卖合同。同时，《民法典》第九百六十二条也对中介的告知义务进行了规定，中介人若故意隐瞒或者提供虚假情况，也应承担相应责任。这背后体现了公序良俗与司法裁判之间的良性互动和贯穿始终的诚实信用原则。”

　　丰台法院调研分析发现，三大原因造成买受人不知其购买房产是“凶宅”：其一是出卖人、中介公司未履行告知义务；其二是中介公司审慎审查环节缺失；其三是非正常死亡发生时间距房屋交易时间较长，买受人及中介公司未审查到位。

　　对此，丰台法院建议，充分发挥社会主义核心价值观教育引导作用，倡导在订立合同的过程中如实披露标的物的重大瑕疵，诚信履约；完善二手房交易流程，通过提前签订“无非正常死亡”承诺书等方式督促出卖人及中介公司如实告知买受人房屋情况；加强宣传引导，向社会传递房屋买卖中此类风险的存在，引导社会主体及时审查、诚信告知，提早规避风险。