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　　作为业主，你今天会给物业打五星好评吗？

　　问句一出，大概会有小伙伴开始吐槽了：多收了我好多物业费，我没住进去的时间凭啥收我物业费，房子漏水墙还开裂了，阿姨卫生没好好打扫，保安小哥像个摆设，小区公共设施伤人了……下面，门头沟区人民法院的法官整理出了几个有关物业的经典案例。

　　案例一：

　　王先生在某小区购买一套房屋，之后一直空置没有居住，王先生以此为由，主张自己没有享受物业服务，一直拖欠物业费。某物业公司遂起诉王先生。

　　法院认为，物业服务具有公共性、其管理、服务面向小区整体，小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务，也不得以此为由拒绝承担义务，王先生应支付有关物业费及逾期损失。

　　法官提示：

　　物业服务具有公共产品的性质，与我们在商场挑选个人消费品的性质不同。物业服务这一公共产品的受众是全体业主，不论业主实际是否享受物业服务，都必须承担相应的责任。否则会伤害到其他业主的利益，也会扰乱物业服务公共产品的供给秩序。

　　案例二：

　　某售房人员向王先生承诺，其所售房屋质优价廉，且小区物业公司与售楼公司都是同一法定代表人，未来的物业费全部免费。王先生购房后却发现墙体裂缝、房顶渗水，王先生一直联系物业公司修理未果，遂一直拖欠物业费，被物业公司起诉。

　　法院认为，房产公司及售房人员的宣传承诺，并非物业公司做出的承诺，物业公司所诉物业费问题与房屋质量不处于同一法律关系，所以王先生应向物业公司支付有关物业费及逾期损失。

　　法官提示：

　　在这里帮大家理一理房产公司、物业公司、业主三者之间的法律关系。开发商与业主之间存在买卖合同关系，如果房屋有质量问题，开发商负有赔偿责任。物业公司与业主之间存在服务合同关系，如果物业公司履行了对房屋的管理维护义务，业主不交纳物业管理费，那么业主对物业公司负有债务。房产公司和物业公司之间没有债权、债务关系，两公司之间也不能互相代作出法律行为，公司人格不等同于其法定代表人人格。

　　案例三：

　　王先生把车停在自家小区物业公司划定的停车位上，第二天发现车辆被盗，报警后调取监控发现车辆被他人驾驶离开小区，警方追车未果。王先生认为自己向物业公司缴纳了丢车期间的车辆保管费，物业公司对其车辆丢失负有责任，起诉物业公司赔偿损失。

　　法院认为，王先生把车停在小区停车位上的行为是自行泊车，未与小区建立了保管合同关系。王先生和物业公司之间存在物业管理服务合同关系，王先生所交的车辆保管费是物业公司对小区公共停车位的管理费用，物业公司已经举证证明自己履行了管理停车位的义务，王先生不能举证证明物业公司在管理过程中因未履行合同约定而导致车辆失窃，故物业公司不承担赔偿责任。

　　法官提示：

　　大家为物业公司交的车辆类管理费、保管费等，不能依据名字认定其法律性质。王先生在小区公共停车位选择位置停车，物业公司无法对车辆进行管领控制，也不具有返还特征，所以不是保管合同关系，车辆丢失后，物业公司不会因保管合同关系负返还责任或赔偿责任。物业公司只依据物业服务合同关系，负服务合同项下应尽的管理义务。但如果是在全封闭式停车场，车主将能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人，完成对保管车辆的交付，那么成立保管合同，车辆如丢失可以起诉保管人。

　　到这时，王先生大概会有点小情绪了，明明按照自己内心朴素的情理法理观，感觉自己挺有道理的，怎么不被法院支持呢？

　　所以在最后要提示大家：在物业服务这类与大家日常生活息息相关的法律案件中，法官认定法律事实的途径和依据是法律关系和证据情况，而不是业主的情理法理观。物业公司到底对业主哪些损失负有责任，主要依据双方签订的物业服务合同条款，当然《物业管理条例》等也规定了物业公司应尽的管理责任，但业主们还是应妥善保管合同并仔细阅读。物业公司不尽合同管理义务是违反合同的行为，业主拒付物业费也是违反合同的行为。当业主有足够证据证明物业公司违约在先，便可依据“同时履行抗辩权”拒交物业费，所以业主如发现物业公司未依据物业合同履行管理义务，应留存尽量多的证据，以证明自己拒交费的合法性。