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　　国家“租购并举”的政策意味着房屋租赁市场将会进一步规范。下面就带领大家一起了解房屋租赁的相关知识，防范法律风险。

　　案例一：“违法建筑”租赁的合同无效

　　2016年，罗某（承租人）与王某（出租人）就西山某地签订《房屋场地租赁合同》，后因罗某逾期支付租金，王某诉至法院要求解除合同，并要求罗某腾退该租赁场地并支付租金。

　　法院认为：

　　因涉案房屋院落未办理合法建设手续，故《房屋场地租赁合同》无效，判令罗某腾退房屋并支付房屋使用费。

　　法官说法：

　　合同纠纷类案件，合同的效力问题属于法院审查的范围。出租人就未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或者未经批准、未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的房屋租赁合同无效，但在一审辩论终结前取得合法手续的应认定有效。合同无效后，出租人无法依据合同要求支付租金，但是可以请求按照约定的租金标准支付房屋占有使用费。

　　案例二：因合同目的无法实现解除合同后，应按过错程度分担损失

　　2017年1月彭某（承租人）与李某（出租人）签订《租房协议》，约定彭某租赁李某的房屋为商用，后彭某进行装修并经营商店，一段时间后由于政府整治，涉案房屋不能用于商业用途，彭某诉至法院要求解除合同并要求李某赔偿其损失。

　　法院认为：

　　《租房协议》因合同目的无法实现予以解除，双方对于合同解除均有过错，故按过错程度分担损失。

　　法官说法：

　　签订房屋租赁合同系民事法律行为，尊重当事人的意思自治，如果合同约定的租赁目的不能实现，要求当事人继续履行合同显然不现实，因此可以解除合同。合同解除后，剩余租赁期内的装修残值损失应由双方按照过错程度分担，其中损失可以考虑装修费用、装修贬值情况、剩余租赁情况酌情予以确定。

　　案例三：出租人无故增收租赁费用的，承租人可以要求支付违约金

　　2016年张某与庄某签订房屋租赁合同，约定租期三年，年租金三万；合同履行至第二年，庄某要求张某支付押金2500元，张某拒绝支付并诉至法院要求解除合同并要求庄某按照合同约定支付违约金。

　　法院认为：

　　庭审中双方协商一致解除合同，法院不持异议，且该解除合同系庄某违约所致，应当承担违约责任。

　　法官说法：

　　依法成立的合同，双方应当按照约定履行，一方不得随意变更。庭审中双方既然协商一致解除合同，法院自然应当准许，但是该解除合同系庄某违反双方之间的约定所导致的，按照合同的约定庄某应当支付张某违约金。

　　（作者：门头沟法院 袁晓北）