近年来，北京市通州区人民法院涉物业纠纷呈现高位运行态势，2017年和2018年年度收案均超五千件，占全院民商事案件收案数的10％以上。为实现涉物业纠纷的源头治理，确保人民群众安居乐业，通州法院树立“源头预防为先”“非诉机制挺前”“法院裁判示范”三维诉源治理理念，结合物业供暖纠纷“多、杂、繁”以及群体性强、息诉难度大的特点，建立“三员三定三环”全面介入机制，实现物业纠纷收案量2019年1－8月同比2018年降幅达20％，诉源治理成效明显。
通州法院首次推出的全面介入机制到底是什么操作，咱们今天就聊它！
“三员”是指由法官、法官助理和调解员形成解纷合力，重点推动本区物业纠纷的诉源治理工作。“三定”是指结合物业纠纷特点，定人、定点、定时主动开展全面介入治理工作。“三环”是指解纷过程中的“送”“调”“访”三个环节。
精选三员，打造治理团队精英化
为高质高效开展物业供暖类纠纷的源头治理工作，选派2名具有九年审判经验的资深法官、3名三年以上工作经验的法官助理和5名熟悉社情民意善于调解的调解员共同组成“通法治理服务团”，共同参与物业供暖纠纷的源头治理工作。
抓好三定，实现治理方式固定化
针对物业供暖纠纷同一小区批量起诉、业主“抱团式”维权以及住户白天上班的特点，每周确定一天为物业供暖纠纷介入日，由治理服务团选派执勤人员，定点在涉诉小区、物业供暖公司、乡镇街道、村委会社区开展上门送达、巡回调解及入户答疑等服务。
2019年1至8月，定时开展介入工作18次，定点走访了马驹桥、永顺、梨园及北苑、中仓等10余个乡镇街道，涉及珠江逸景、颐瑞东里、澜花语岸等80余个居民小区，送达诉讼材料近1300份。
锁定三环，推动治理成效实质化
一环送法送服务。对业主和服务公司关心疑惑的问题，在小区发放物业指南、诉讼指导以及举证材料范本，实时开展普法和答疑解惑工作，做好群众的宣讲员与辅导员，实现送法入户。
在介入过程中，对有调解意向的业主，服务团实地开展诉前调解工作，实现纠纷就地化解。对于无法调解的，及时送达诉讼材料，填写案件信息要素表，留存送达地址确认书，做好诉讼程序的准备工作。
二环重调重实效。依托通和人民调解工作室和实习律师调解工作室，在三化管理和五微培育的基础上，健全保障机制，引导纠纷诉前化解，推动诉前调解智慧化、专业化、精准化、实质化发展。
在调裁团队上探索大团队小组式分层管理模式，为调解员配备三年以上工作经验的法官助理担任小教员，形成助理与调解员的“智慧”调解合力。
升级纠纷繁简分流机制为“两分全导三分流”，实现案件的合理分流与诉前调解精准化开展。建立无异议调解方案认可机制，对争议较小的简单纠纷，通过加强说理开具书面调解方案，提升诉前调解专业性，给予双方“静默期”，引导纠纷实质性化解。引入示范性判决机制，锁定问题清单，精准示范判决，以判促调、以判促改。今年上半年，针对泛茂物业公司诉加州小镇724户业主的涉众纠纷，我院选取了16件典型案例先行判决，通过发挥示范性作用，促进剩余708户妥善化解。
三环走访回头访。考虑到物业服务合同纠纷的特殊性和敏感性，针对涉众案件“审前必走访”，深入了解物业服务整体情况，做好案件前期调查取证及摸底排查工作，为后续调解审判工作开展奠定基础。对业主反映问题较多的小区“判后回头访”，跟踪查看物业整改落实情况，督促物业公司整改到位见效，为业主提供“质价相符”的物业服务。经对被酌减物业费的珠江逸景小区多次回头访，该小区就业主集中反映的卫生、绿化及安保等问题进行实质性整改，截止到8月该小区业主主动交费率同比去年上升六个百分点。
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