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　　门头沟法院执行局对2018年涉及执行腾退的案件进行调研，发现四分之一以上的该类案件存在被执行人下落不明的情况。经调研，此类案件的执行腾退存在以下特点和难点：

　　一是案件敏感度高，腾退难度大。执行过程中，腾退案件被执行人下落不明的，须经过较多法定程序，导致执行准备时间较长，易造成申请执行人对法院工作的不理解。此外，多数被执行人下落不明的腾退案件，存在标的物处于案外人占有的状态，给执行腾退造成极大阻碍。

　　二是腾退过程中，风险系数高，腾退物品保管难。因被执行人下落不明，导致房屋腾退前无法勘察现场，现场还可能存在未知风险，危险系数高，对强制腾退预案水平和执行干警反应能力要求高；腾退前，部分案件存在案外人（承租人、保管人、现居住人、非法占有人等）占有的情况，下落不明的被执行人物品与案外人物品混合存放，部分物品无法明确权属；强制腾退过程中，法院对于房屋内被执行人财产易损、易坏程度无法评估。

　　三是腾退完毕后，腾退物品处置难。一方面，房屋腾退后部分物品保管难，因被执行人下落不明，房屋内一些涉及保质期的物品种类、性质、保管条件难以确定，对于贵重、易碎、难保存的物品需要邀请第三方和案外人的协助；另一方面，房屋腾退后一些物品处置难，对于处理时效短、价值不高的物品，部分被执行人或案外人拒不领取，对于法院在依法处分后的所得价款也拒绝领取。

　　针对以上问题，执行局提出以下三点建议建议：

　　一是执行前，充分考虑涉及腾退各方当事人权益，做好协调和释法析理工作。执行开始前，法院应当依法提前勘察现场及评估物品价值，确认保管场所的保管条件和保管位置；如果条件不允许应当力促申请人及案外人（房屋占有人）进行谈话，对屋内的物品明确权属且进行充分释明工作，释明配合执行的义务和阻碍法院应当承担的法律责任。

　　二是执行中，规范执行过程，邀请第三方见证、公证。执行开始前，按照法律要求通知权利人对物品进行领取，对于权利人拒绝领取的物品，邀请评估公司对屋内物品进行快速评估，优先处理贵重、易碎、难保存物品；执行过程中，邀请公证机构进行公证，对所有的物品制作清单现场公证，同时，每位执行干警应当按要求配备执法记录仪，对执行现场进行全程同步录像

　　三是执行后，依法处置物品，做好案件收尾工作。腾退后，明确权属的，执行法院可以将物品放置于提前准备的保管场所（根据物品调整保管条件）也可以指定申请人或者其他人进行保管；下落不明的被执行人和案外人拒不领取的，执行法院可以依法进行处分，处分被执行人物品所得价款，扣除搬迁、保管及拍卖变卖费用后（仅限于下落不明的被执行人拒绝领取），可暂时保管于法院账户，并及时通知被执行人领取；对于依法不能处置或者变价不成的物品经通知领取拒不领取的，可向有关机构进行提存。