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　　新冠肺炎疫情发生以来，全国各地陆续采取强力防控措施，全力阻击疫情。因二手房买卖交易、履行周期较长，因此，签订履行可能会受到疫情及相应防控措施影响。为引导二手房买卖双方依约履行，理性面对处理纠纷，北京二中院专门就二手房买卖纠纷相关问题进行了预判、调研，并结合审判实践做出提示、建议。

　　一、疫情及防控措施对二手房买卖的影响

　　第一，正常履约受到影响。二手房买卖合同签订后涉及一系列手续的履行，而疫情迫使买受人、出卖人、居间公司履行难度都有所加大。首先，因受疫情影响合同当事人处于治疗、隔离阶段或因相关部门采取相应疫情防控措施而无法配合其他主体履约。其次，买受人使用资金或者筹措来源受疫情影响无法及时付款。再次，出卖人因不动产权属登记部门、物业公司工作方式变化无法及时办理转移登记手续、房屋交割手续。最后，居间公司因员工延后上班、银行工作调整、人员无法到场导致无法组织办理贷款手续。

　　第二，易致双方违约。除合同义务客观受到影响无法履行外，还有其他情况会导致违约的出现：受疫情影响导致房屋交易市场情况不明，相关主体情绪波动影响各方履约的主观能动性；房屋本身出现涉疫情人员，导致买受人购买意愿的降低；合同履行存在客观障碍，但尚不影响合同目的实现时，擅自主张合同解除；疫情发生前已违约或者疫情后无法履约，未及时通知对方，导致损失扩大。

　　第三，给争议解决带来不确定性。2003年6月，针对非典疫情，最高人民法院出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，对相关案件处理做出较为明确的规定，但该文件已于2013年废止。目前，针对新冠肺炎疫情尚未出台明确规则，网上各种观点纷至沓来，一定程度影响合同主体诚信履约。

　　二、对买卖双方的建议

　　第一，积极沟通，避免信息不畅。买卖双方应及时仔细审阅买卖合同及补充协议，对可能或已出现的履约障碍，第一时间通过中介人员或自行与对方沟通，说明真实原因、消除彼此顾虑和误解、确定争议点并协商解决方案。如争议确无法协商，应及时通知对方、采取合理措施止损，待疫情结束后再做处理。

　　第二，留存证据，避免有理无凭。合同双方应主要围绕对方无法适当履行，无法适当履行与疫情防控有因果关系，继续履行对自身有重大影响，可能或已发生的损失，对方已收悉相关通知等方面注意留存涉疫情证据。具体方式上，正常沟通的电话录音、微信记录、往来邮件及函件均可作为证据提交；联系时应首先确认通话人、微信联系人、邮箱账户、通信地址无误，其中微信聊天记录以文字形式为宜。

　　第三，诚信为本，杜绝恶意违约。履约遇到疫情，合同双方更应提高格局，形成及时止损、分担风险的心态，不能无论违约大小都以“上帝心态”绝对追责，更不能利用疫情制造障碍或打擦边球，要慎重请求解除合同及违约赔偿，居间方应及时做好居中解释说明工作。司法实践中，如违约不能导致合同目的无法实现或程度较低，主张解除权难以支持，同时违约金数额也可能以损失为基础酌减，随意中止履行约定可能被认定违约。

　　第四，慎订新约，避免新发争议。目前尚在磋商阶段合同，各方可根据疫情情况适当调整签约时间，居间方应提供充分风险提示、指导。确需签约或已签约但能增加补充条款的，建议在履约时间、违约责任、告知义务等方面增加约定疫情影响履约时的解决方法。

　　第五，擦亮慧眼，避免信息误导。要学会检索、甄别网络信息，做出决定前应通过可靠途径多方咨询论证，坚决避免听信不负责任、缺乏依据意见，导致“有理变无理”。不可抗力系法定免责事由，双方合同对此未予约定或约定排除不可抗力作为免责事由，均不影响免责事由的成立。

　　三、法院积极公平作为

　　第一，准确适用法律，增强社会指引效果。依据合同能否履行等不同情况，准确界定不可抗力、情势变更、公平原则的适用规则；审慎适用法律，确保案件质量；弘扬社会主义核心价值观，发挥典型案例的指引作用。

　　第二，合理区分情形，严惩恶意违约行为。围绕疫情对合同履行的影响，主持买卖双方举证、质证、发表法律意见，明确区分不同违约情形，结合疫情与违约的因果关系、程度等，合理分配违约责任的承担。确定违约责任时应平衡买卖双方权益，实现限度内的风险共担。同时，对借疫情搭便车恶意违约的，依照诚实信用原则，严格适用合同约定的违约责任。