为了防范和减少住房租赁纠纷，促进住房租赁市场的健康发展，发挥司法的指导引领作用，北京市第二中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会共同选取了住房租赁领域中纠纷较集中、问题较普遍的典型案例分批对公众发布，并对案例涉及的主要规范性法律文件做重点提示。通过典型案例发布，以期使公众从案例中直观领悟法律的原则和精神，促进在全社会形成办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的良好法治环境和尊重司法、信仰法律、崇尚法治的良好氛围。
附：第一批案例
案例1：违法群租房被清退 出租人赔偿损失
【案情】
2018年8月，张某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订租赁合同，约定张某租住甲公司的一套房屋中的一间，租金标准每月2300元，租期一年。合同签订当日，张某支付租金及押金后，入住该房屋。合同履行期间，甲公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多人。2019年4月，相关行政部门联合执法清理群租房，张某搬离了租赁房屋，距1年租赁期满还差4个月。后张某提起诉讼，要求甲公司返还已支付的房屋租金及押金。法院生效判决认为：因甲公司在合同履行过程中将房屋群租，违反了房屋出租的相关管理规定，在相关部门清理群租房过程中，张某于2019年4月搬离房屋，法院确认双方的合同于2019年4月解除，并判决甲公司返还张某已支付的剩余租金及押金。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《北京市住房和城乡建设委员会 北京市公安局 北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。法律法规另有规定的，从其规定。
案例2：擅自转租房屋 要承担违约责任
【案情】
2012年6月16日，王某（出租人）与赵某（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：王某将涉案房屋出租给赵某居住，居住人数为5人，最多不超过5人；租期自2012年6月18日至2018年6月17日；月租金为3000元，支付方式为按年支付；乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。上述合同签订后，王某将涉案房屋交付给赵某，赵某向王某支付了一年的租金共计36000元，之后租金未再交纳。租赁期间，赵某未经王某同意，擅自将房屋转租他人。后王某诉至法院，要求解除合同，并要求赵某支付拖欠租金及违约金。
法院生效判决认为，王某与赵某签订房屋租赁合同后，王某按合同约定履行了向赵某交付出租房屋的义务。双方履行合同期间，赵某擅自将其承租房屋转租他人。双方所签合同明确约定，承租人擅自将房屋转租给第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。基于上述事实，应当认定，赵某将涉案房屋转租他人的行为系违约行为，对此，赵某应按双方所签合同约定承担相应的违约责任。据此，法院判决解除王某与赵某签订的《北京市房屋租赁合同》，并判令赵某于判决生效后七日内给付王某所欠租金及违约金。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《商品房屋租赁管理办法》（2011年建设部令第6号）第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
北京市住房和城乡建设委员会等8部门印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）规定，承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外。承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案。次承租人不得再次转租。
案例3：租房子甲醛超标 责任如何认定
【案情】
2018年8月1日，段某、张某及乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）签订了租赁合同，约定段某将其名下的房屋出租给张某，租期为2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元、押一付三，并约定交付房屋影响安全、健康的，张某有权单方解除合同。房屋交付后，张某支付了第一期租金及押金。
张某入住后感觉身体不适，自行委托检测机构检测出房屋内甲醛、TVOC浓度超标。于是，张某以房屋影响健康为由，将段某、乙公司一并诉至法院，要求解除租赁合同、退还租金、押金并赔偿损失。诉讼中，段某强制收回房屋并另行出租。
法院生效判决认为，段某、张某及乙公司签订的租赁合同合法有效，各方均应依约履行。张某出示的检测报告虽系其自行委托检测，不足以完全确定涉案房屋甲醛、TVOC含量超标，但一定程度可说明房屋存在甲醛、TVOC含量超标的高度盖然性。段某在明知张某已起诉的情况，未与张某达成一致意见，未经法院同意，也未申请法院主持交接房屋，自行将房屋收回，且自行收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态。因此，段某应承担相应的不利后果，法院对于张某主张的事实予以采信。现张某以段某交付房屋影响安全、健康为由，要求解除双方的租赁合同、支付违约金、退还押金的请求，理由正当，予以支持。关于违约金数额，段某主张违约金标准约定过高，法院综合段某的过错、合同履行程度，张某的损失等因素，予以酌定。关于租金，因房屋存在空气质量不合格的问题，无法正常居住使用，段某应当退还张某相应的租金。关于押金，段某应全部退还。检测费1100元系因房屋空气质量不合格所产生，应当由段某负担。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年市政府令第231号）第十六条规定，出租房屋的安全由房屋所有权人负责。第十七条规定，出租房屋内的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
《商品房屋租赁管理办法》（2011年建设部令第6号）第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
案例4：出租人交付房屋与合同约定不符 应承担违约责任
【案情】
2017年2月，丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）与王某签订《北京市房屋租赁合同》，约定丙公司将房屋一间租于王某使用，租期至2017年11月。合同还约定如果丙公司交付的房屋严重不符合合同约定的，王某有权单方解除合同，丙公司应向王某支付违约金。
该房屋有一格朝北窗户，窗式空调系房屋唯一通风通道。王某入住后，发现该窗式空调发生故障无法使用，多次拨打丙公司电话，丙公司未予解决。2017年8月王某再次报修时向丙公司说明，如当月25日仍未解决，将根据合同约定解除合同并要求丙公司承担违约责任。2017年9月，王某向丙公司发送了一份《关于解约及退费的告知函》，要求解除合同，并要求丙公司退还剩余租金、押金、佣金、卫生费，并承担违约责任支付违约金。王某的租金已交至2017年11月。
随后王某向法院起诉，要求丙公司退还2017年9月至11月的租金以及押金、中介费及卫生费，赔偿违约金。
法院生效判决认为，王某已经依约交纳租金，但丙公司提供的空调无法使用，导致房屋唯一通风口无法使用，王某多次向丙公司申请维修仍未解决。因此王某要求解除合同，符合合同约定。2017年9月，王某已经向丙公司送达了《关于解约及退费的告知函》，故双方之间的合同已于2017年9月解除，丙公司应退还押金及剩余租期的租金。同时，因双方之间的合同因丙公司原因解除，丙公司应向王某退还相应数额的中介费及卫生费。另外，丙公司理应按照合同约定向王某支付违约金。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
案例5：承租人被新房主清退 损失谁来承担
【案情】
高某租住丁某的房屋，2016年9月租约将到期，双方于7月底续签了一年期的租赁合同，续租期为当年9月至次年9月。高某于2016年7月底向丁某支付了半年租金，上期押金转为本期押金。8月底，丁某把房子卖给张某，并办理了过户手续。9月初，张某强行进入房屋内要求高某搬离房屋，高某的丈夫为此专门从外地回京处理此事。随后，高某另外找到房屋租住，并支付中介费6000元。
后高某诉至法院，要求丁某退还押金、剩余租金，赔偿中介费6000元、交通费1200元。
法院生效判决认为，首先，根据买卖不破租赁的原则，房屋产权的变更不影响租赁合同的效力。张某与高某应继续履行原租赁合同。高某被张某强制搬离了房屋，张某因此构成违约，因此高某所要求赔偿的中介费、交通费应向张某另行主张。其次，因房屋已经过户给张某，丁某已经丧失了对房屋处分的权利，丁某应返还占用高某的押金。对于丁某在诉讼期间同意退还高某未使用房屋期间的租金，法院不持异议。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
北京市住房和城乡建设委员会等8部门印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）规定，出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
京公网安备 11010502046778号