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　　【典型案例】

　　原告某物业公司诉称：原告与被告于2013年10月23日签订了《广告代理合同》，由被告租用原告管理的电梯广告位，发布广告等，被告按时支付租金。合同有效期二年零三个月。根据合同第三条约定，租金按年计算，年租金73 700元，合同约定收取租金两年，被告应支付租金共计147 400元。被告于2013年10月28日交纳38 150元，剩余109 250元经原告多次催促原告均不交纳。根据合同第十条约定，合同到期，被告应在20日内自行拆除全部广告牌及设施，恢复原状。合同已履行终止，被告未按照约定履行。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1.判令被告支付租金109 250元；2.判令被告将每层电梯外电梯按钮两侧广告设施拆除，恢复原状。被告某网络公司辩称：根据相关规定,原告未经全体业主或业主大会授权,双方签订的合同应为无效合同。不同意原告的诉讼请求。

　　法院审理查明该物业公司确与北京某置业有限公司签订前期物业服务合同，该物业公司确实为案涉小区提供物业服务；其于2013年10月23日与网络公司签订《广告代理合同》，关于租金及合同期满或解除后的约定如原告诉称。原告提供证据证明网络公司已交付租金38 150元；物业公司将租赁物提供给网络公司作为广告经营使用。

　　法院经审理认为，某物业公司与某网络公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。关于某网络公司对某物业公司未经全体业主或业主大会授权，租赁合同无效的抗辩意见。法院认为，建筑区划内包括公用电梯在内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，其产生的收益，应当归业主所有。但是，本案中，租赁合同系物业公司与网络公司之间签订，租赁标的物亦由物业公司租赁给公司使用，而物业公司与小区业主或业主委员会之间就租金收益归属问题以及物业公司与网络公司之间租赁合同关系系不同法律关系，物业公司是否享有出租诉争租赁物的权利并不影响与网络公司之间租赁合同的效力以及物业公司向网络公司主张租金的权利，故对网络公司主张租赁合同无效的抗辩意见，缺乏事实与法律之依据，法院不予采纳。鉴于物业公司已将租赁物交付网络公司使用，网络公司应按照合同约定及时足额交纳租赁期间内的租金。因此,物业公司向网络公司主张欠付租金的诉求,有事实和法律依据,法院予以支持。鉴于租赁合同期限已经届满，且合同约定期满后网络公司应自行拆除全部广告牌及设施，并恢复原状，故对物业公司请求网络公司拆除广告牌并恢复原状的主张，有充分的事实依据，法院亦予以支持。

　　【法官说法】

　　本案争议的焦点问题：一是物业公司是否享有向网络公司收取电梯广告费的权利；二是电梯广告费收益权利归属问题，也就是说物业公司在收取电梯广告费后，这笔钱最终应由谁来支配和决定使用。关于第一个问题，在上述理由部分已经提到。而第二个问题，则与广大业主息息相关的。

　　根据我国《物权法》第70条、第73条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用小区内的公共场所、公用设施等出租或谋利而产生的收益，属全体业主所有。

　　根据《物权法》第76条以及《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分属于应由业主共同决定的事项，决定上述事项应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数的业主同意。小区业主委员会作为小区业主大会选举产生的执行机构，有权依照法律、法规的规定以及业主大会赋予的职责，监督和协助物业公司履行物业服务合同并代表业主行使权力。小区业主委员会作为全体业主的代表，有权决定有关共有和共同管理权利的重大事项，亦有权要求物业公司移交共有部分的经营收益。如业主未获得业主委员会或业主大会的授权，业主个人是没有权利代表业委会向物业公司主张公共收益的。