北京政法网

　　近几年，各大城市在“房住不炒”政策下加强宏观调控，房屋销售市场渐渐降温，不少开发商相继推出了“无理由退房”的营销举措。如此诱人的营销手段，吸引了不少购房人与开发商签订房屋买卖合同，但实际情况中，大多数购房人却面临“退房难”的窘境。因此提醒各位购房人一定要擦亮眼睛，仔细甄别开发商的“无理由退房”是否真的“无理由”。

　　案情回顾：

　　2019年2月，购房人兰某与某房地产公司签订《无理由退房承诺书》，内容为：若您已履行《认购书》及《无理由退房协议》中的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。兰某支付20000元作为订金，后兰某因银行流水不够，办不了贷款，未能签订《商品房买卖合同》，兰某要求房地产公司退还20000元订金未果起诉至法院。法院经审理认为，房地产公司对于“无理由退房”的宣传系售房广告中的一种，法律性质应为要约邀请，无理由退房的条件是还需另行签订《无理由退房协议》，原告诉请被告返还订金20000元及利息，没有事实和法律依据，故不予支持。

　　法官释法：

　　一、何为“无理由退房”？

　　所谓“无理由退房”，字面意义上理解，指购房人与开发商签订购房合同后，可以在任何时间、无任何理由、无任何附加条件地单方提出解除购房合同，无需承担违约责任。

　　二、法律性质：是要约还是要约邀请？

　　《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合内容具体确定及表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束这两项规定。《合同法》十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。开发商推出的“无理由退房”是其营销手段的一部分，主观上，开发商仅仅希望购房人向自己发出购房要约，不包括合同的主要条款。且也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的视为要约的情况，因此，开发商“无理由退房”法律性质属于要约邀请。

　　三、法律效力：《无理由退房承诺书》下，开发商承担什么法律责任？

　　开发商往往在宣传中声称“无理由退房”，并向购房人出具《无理由退房承诺书》，那么购房人是否可以依据该承诺书来请求“无理由退房”呢？实际上，开发商作出的“无理由退房”的广告宣传或承诺书仅属于法律上的“要约邀请”，是开发商希望购房人向自己发出要约的意思表示，其可以撤回要约邀请，在没给购房人造成信赖利益损失的情况下，开发商一般不承担法律责任。信赖利益损失，是指因一方的缔约过失行为而使合同不能成立或无效，导致信赖人所支付的各种费用和其他损失不能得到补偿。信赖利益损失应是直接损失，即受害人因信赖合同的成立和生效所直接支出的各种费用。通常情况下，买房人并没有直接的信赖利益损失，也即开发商不用承担任何责任。开发商出具《无理由退房承诺书》属于订立合同的预备行为，双方只有另行签订类似《无理由退房协议》的情况下，才就“无理由退房”达成最终的合意，继而存在购房人实现“无理由退房”的可能性。因此，不要轻易相信开发商“无理由退房”的营销口号，一定要落到“白纸黑字”的协议上。

　　四、签订《无理由退房协议》就一定可以　“无理由退房”？

　　现实中，通常由开发商向购房人出具《无理由退房协议》的格式条款，往往载为“如购房人按《认购书》及《商品房买卖合同》约定已经履行到期义务；同时购房人在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，购房人享有无理由退房的权利。”所以几乎没有购房人所理解的绝对“无理由”退房的情形。有人认为开发商的附加条件属于“霸王”条款而无效，并不影响购房人行使解除权，事实上这种观点是有争议的。

　　通过查阅相关案例，发现有的法官认为，开发商所设置的条款属于《合同法》第五十三条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”导致格式条款无效的情形，且开发商的行为属于违反诚实信用原则，从而支持购房人享有无理由解除权。但是，也不乏有的观点认为，虽然开发商附加的条件属于格式条款，但并不属于《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，也不属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，购房人在未符合《无理由退房协议书》所约定条件的情况下，是无法享有单方解除权的。

　　综上所述，提醒各位购房人，所谓“无理由退房”存在一定的风险，在签署协议时一定要仔细阅读相关内容，考量自身是否能够接受《无理由退房协议书》中所列举的前提条件。另外，即使购房人与开发商之间签订了《无理由退房协议》，在符合退房条件的情况下，请求退房也往往面临重重阻碍。具体表现为，在按揭贷款买房情况下，退房涉及开发商、金融机构等多个主体，涉及买卖、借贷、担保等多重法律关系，情况复杂，对于购房人来说可能既损失财力又消耗精力，同时也考验开发商的诚信和实力，购房人需要理性对待。